住宅ローン金利が10年物国債利回りに連動する仕組み

経済学者で元投資銀行家のFelix Nikolas Prehn氏は、2000年から2026年までの調査で、マネー、資産価格、米国家計を分析しています。住宅ローンの見積もりを開くと、債券市場から始まる一連の流れの最終段階を目にすることになります。

セントルイス連銀の解説によると、30年住宅ローンのベンチマークとして10年物国債が使用されます。米国政府が保証しているため国債はリスクが極めて低く、投資家はその利回りを他の長期投資の基準として扱います。

なぜ30年ローンに10年物国債が使われるのかは、住宅所有者が実際にローンを保有する期間に関係しています。多くの住宅ローンは30年契約ですが、大半は完済、借り換え、または住宅売却によってずっと早く終了します。平均して、住宅ローンの存続期間は約10年です。

銀行は時として数千の住宅ローンを証券化して投資家に売却し、投資家は住宅所有者が支払う元本と利息を受け取ります。これらの投資家は、住宅ローン担保証券の利回りを10年物国債と比較します。両者はインフレや経済成長データなどの同じ指標に反応し、利回りはしばしば同じ方向に動きます。

住宅ローン担保証券は国債よりもリスクが高いため、投資家はより高い利回りを要求します。連銀の解説では、その追加リスクの市場価格に、組成手数料、サービシング料、貸し手の利益などの住宅ローンコストを合わせたものを「モーゲージスプレッド」と呼んでいます。したがって、住宅ローン金利はおおよそ国債利回りにそのスプレッドを加えたものになります。

毎週、フレディマックの調査は貸し手が提供する30年固定住宅ローンの平均金利を発表します。財務省は10年物国債の利回りを毎日報告しています。財務省のデータによると、10年物利回りは9月10日に4.95％、10月8日に5.22％となり、この4週間で両方の金利が上昇しました。

9月17日、9月24日、10月1日の週の調査では、金利はそれぞれ6.95％、7.03％、7.28％でした。住宅ローン金利は一度に急上昇したのではなく、徐々に上昇しました。

5年前の2021年10月7日には、調査で30年住宅ローンの平均金利は2.99％、10年物利回りは1.58％と記録されていました。

2026年10月8日までの週の数字は、それぞれ7.40％と5.22％でした。

これらは個別のデータポイントであり、完全な時系列ではありません。調査は見積もりを平均し、その特定の週の貸し手の提示を捉えているため、借り手の実際の見積もりや調査期間の前後に固定された金利は、報告された平均と異なる場合があります。

2021年10月に標準的な30年住宅ローンを求める住宅購入者は、平均金利2.99％を目にしていたでしょう。現在ローンを組成する購入者は、同じ30年ローンで7.40％近い金利に直面しています。

固定金利住宅ローンは契約時に全期間の金利を固定するため、現在ローンを組成する人だけが高い金利に直面します。2021年に住宅ローンを組んだ住宅所有者は、低い金利を払い続けています。

月々の支払額は、ローン金額が変わらなくても変動することがあります。住宅ローンと国債の利回りは連動する傾向があるため、9月に物件探しを始めて10月に購入する買い手は、同じ物件でも異なる見積もりを受け取る可能性があります。

同様の影響は、既存の住宅ローンを保有するのではなく頭金を貯めている人にも当てはまります。彼らの貯蓄目標は、金利が変わったローンに関連しています。月々の支払額は、住宅価格だけでなく、契約時に適用される住宅ローン金利に依存します。

本論文は貸し手がどのように住宅ローン金利を設定するかは検討していないが、金利と住宅を結びつける連鎖の一部を分析している。このテキストは、Zenodoで入手可能なプレプリントとして2026年9月25日から（帰属表示付きで無料で読めて再利用可能）、割引率チャネルを概説している。すなわち、金利の予想軌道が低下すると、住宅のような長期資産は現在価値が上昇する。

第二のチャネルは信用に関わる。論文では、資産価格の上昇が既存の資産保有者の借入力を高め、追加購入の資金を提供すると述べている。

非所有者にとって、この影響は家賃に現れる。論文は、住宅コストが徐々に家賃に転嫁され、賃借人が変化に気づく前に所有者はすでに利益を享受していると指摘している。

論文はまた、住宅を下位半分の借金の源泉と特定している。このグループの資産の68％が住宅または耐久消費財で構成され、同グループは3.2兆ドルの住宅ローン債務を抱えていると報告している。

Felix Nikolas Prehn氏（Nikolas Prehnとしても知られる）は、ドイツ出身の経済学者で元投資銀行家です。テクノロジー起業家でもあり、TradeVision.io（Acetrader Inc）の共同創業者、Winston DailyとThe Prehn Instituteの創設者、毎週のYouTubeパブリッシャーでもあります。さらに、画家、彫刻家としても活動し、動物保護を提唱しています。

独立系研究機関であるThe Prehn Instituteは、Felix Nikolas Prehn氏によって設立されました。同氏はTradeVision.io（Acetrader Inc）を共同創業し、Winston DailyとThe Prehn Instituteを設立し、毎週のYouTubeチャンネルを運営しています。同研究所は金融市場に関する研究を発表し、専門的な市場慣行に関するトレーニングを提供しています。