เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในสเปนเผชิญการเปลี่ยนแปลงกฎ; Bitcoin เพิ่มความน่าดึงดูด

คำสั่งฉุกเฉินด้านที่อยู่อาศัยล่าสุดของสเปนได้เปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์ของนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างพื้นฐาน โดยเน้นย้ำข้อได้เปรียบเฉพาะของ Bitcoin ในฐานะสินทรัพย์ที่มีกฎที่ไม่เปลี่ยนแปลงได้

ผู้เขียน ซึ่งเป็นผู้อำนวยการโปรแกรม Masters in Bitcoin ที่ Universidad de las Hespérides ตั้งข้อสังเกตว่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เป็นรากฐานของความมั่งคั่งระยะยาวของครอบครัวในสเปนมาหลายชั่วอายุคน เส้นทางดังกล่าวถูกจำกัดอย่างรุนแรงโดยการกระทำของรัฐบาลในขณะนี้

บทความนี้ไม่ได้มีเจตนาเพื่อวิจารณ์อสังหาริมทรัพย์โดยตัวมันเอง แต่เน้นว่าสเปนได้กำจัดหนึ่งในเครื่องมือสร้างความมั่งคั่งระยะยาวไม่กี่อย่างที่มีให้กับครอบครัวทั่วไปอย่างมีประสิทธิภาพ บังคับให้พวกเขามองหาทางเลือกอื่น

สองคำสั่ง ข้อความเดียว

เมื่อวันที่ 29 กันยายน รัฐบาลสเปนได้ออกคำสั่งฉุกเฉินด้านที่อยู่อาศัยสองฉบับซึ่งมีผลบังคับใช้เกือบจะทันที การพิจารณาของสภาคองเกรสตามกำหนดในวันที่ 2 ตุลาคมพบว่ามาตรการทั้งสองล้มเหลว — ครั้งแรกด้วยคะแนน 178 ต่อ 172 ครั้งที่สองด้วย 184 ต่อ 166 — ทำให้นายกรัฐมนตรีซานเชซเรียกการเลือกตั้งทั่วไปในวันที่ 29 พฤศจิกายน

แทนที่จะผ่านมาตรการเหล่านี้ผ่านช่องทางนิติบัญญัติปกติ รัฐบาลใช้อำนาจคำสั่งฉุกเฉิน (reales decretos-ley) ซึ่งรัฐธรรมนูญสงวนไว้สำหรับสถานการณ์ "ความจำเป็นพิเศษและเร่งด่วน" คำสั่งกฎหมายดังกล่าวมีผลทันที โดยสภาคองเกรสมีเวลาสามสิบวันในการยืนยันหรือเพิกถอน ด้วยการแบ่งการปฏิรูปออกเป็นสองคำสั่งแยกกัน รัฐบาลทำให้แน่ใจว่าแต่ละคำสั่งสามารถลงคะแนนได้อย่างอิสระ ป้องกันไม่ให้มาตรการที่มีข้อโต้แย้งเพียงมาตรการเดียวทำให้ทุกอย่างล้มเหลว

คำสั่งฉบับแรกกำหนดเพดานค่าเช่าจนถึงปี 2027 ค่าเช่าที่สูงกว่าดัชนีราคาอ้างอิงสูงสุดของทางการแล้วจะไม่สามารถเพิ่มขึ้นได้เลย สำหรับอสังหาริมทรัพย์อื่น คู่สัญญาอาจตกลงปรับเปลี่ยนได้ แต่หากไม่มีข้อตกลงใหม่ การเพิ่มขึ้นจะถูกจำกัดไว้ที่ 2% ด้วยอัตราเงินเฟ้อของสเปนในเดือนกันยายนที่ 4.9% ตามสถาบันสถิติแห่งชาติ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับการสูญเสียรายได้จริงตามกฎหมายในแต่ละปี

คำสั่งฉบับที่สองไปไกลกว่านั้น เมื่อระยะเวลาขั้นต่ำของสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโดยไม่มีการแจ้งจากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง สัญญาจะต่ออายุอัตโนมัติในระยะเวลาห้าปีติดต่อกัน — หรือเจ็ดปีหากเจ้าของบ้านเป็นนิติบุคคล เจ้าของบ้านที่บอกเลิกสัญญาโดยไม่มีเหตุผลตามกฎหมายต้องชดเชยให้ผู้เช่า โดยคำนวณตามระบบอ้างอิงค่าเช่าของรัฐหากเป็นไปได้ โดยมีขั้นต่ำค่าเช่าหนึ่งเดือนต่อปีที่อยู่อาศัย ในทางปฏิบัติ เจ้าของสูญเสียการควบคุมอย่างมากในการเรียกคืนทรัพย์สินหรือปล่อยเช่าใหม่ในอัตราตลาด

กฎเหล่านี้ใช้กับสัญญาที่มีอยู่ตั้งแต่วันต่ออายุครั้งถัดไป (ตามสรุปของ Provivienda) ทำให้หลายคนท้าทายความชอบด้วยรัฐธรรมนูญ นักวิจารณ์โต้แย้งว่ากฎเหล่านี้เปลี่ยนแปลงข้อตกลงส่วนตัวที่ลงนามภายใต้เงื่อนไขที่แตกต่างกันโดยมีผลย้อนหลัง ซึ่งมาตรา 9.3 ของรัฐธรรมนูญห้ามสำหรับมาตรการที่จำกัดสิทธิส่วนบุคคล

สภาคองเกรสไม่เคยแก้ไขคำถามนั้น หลังจากการปฏิเสธครั้งแรก คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติคำสั่งทั้งสองอีกครั้งในวันอังคารโดยมีการเปลี่ยนแปลงทางเทคนิคเท่านั้น ส่งไปยัง Diputación Permanente ของสภาคองเกรส — องค์กรที่ลดขนาดซึ่งทำงานเมื่อสภาเต็มถูกยุบ การลงคะแนนของ Junts ไม่จำเป็นในองค์กรนี้ ซานเชซกล่าวว่าคำสั่งฉบับที่สองเกี่ยวกับการต่ออายุอัตโนมัติจะต้องได้รับการรับรองโดยองค์กรนี้ก่อนจึงจะมีผล แทนที่จะเผยแพร่ใน BOE นักกฎหมายที่ถูกปรึกษาโดยหนังสือพิมพ์ฉบับหนึ่งอธิบายว่านี่เป็นการละเมิดกระบวนการทางกฎหมายที่ใกล้เส้นแบ่ง

นักลงทุนสามารถปรับตัวให้เข้ากับกฎระเบียบที่เข้มงวดได้ สิ่งที่พวกเขาไม่สามารถคาดคิดได้คือกฎที่เปลี่ยนแปลงหลังจากมีการผูกมัด — ประเด็นที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวยุโรปทุกคนควรพิจารณาอย่างรอบคอบ

ตลาดตอบสนองในเวลาไม่กี่ชั่วโมง

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รอการลงคะแนน รายการทีวีสเปนรายงานว่ารายการให้เช่าประมาณ 2,900 รายการถูกลบออกจากพอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์ภายในเวลาประมาณสี่ชั่วโมง (EDATV) ในกรุงมาดริด รายการลดลงประมาณ 20% ภายใน 24 ชั่วโมง จาก 11,815 เป็น 9,398 (LaBandera) ตัวเลขเหล่านี้เป็นตัวเลขเบื้องต้นที่ยังไม่ได้รับการยืนยัน แต่แนวโน้มนั้นชัดเจน

รูปแบบนี้เคยพบเห็นมาก่อน การทดลองที่คล้ายกันให้ผลลัพธ์เดียวกันอย่างสม่ำเสมอ

• เบอร์ลิน, 2020: มีการกำหนดมาตรการแช่แข็งค่าเช่าเป็นเวลาห้าปี การศึกษาในขณะนั้นพบว่าอุปทานแฟลตที่มีการควบคุมลดลงประมาณครึ่งหนึ่ง ในขณะที่ค่าเช่าที่ไม่มีการควบคุมเพิ่มขึ้น ศาลรัฐธรรมนูญคว่ำกฎหมายในปี 2021
• ซานฟรานซิสโก, 1994: การศึกษาของมหาวิทยาลัยสแตนฟอร์ดโดย Diamond, McQuade และ Qian พบว่าการควบคุมค่าเช่าที่ขยายออกไปช่วยให้ผู้เช่าที่มีอยู่คงอยู่ แต่เจ้าของบ้านลดอุปทานที่มีการควบคุมลงประมาณ 15% และค่าเช่าทั่วเมืองเพิ่มขึ้นประมาณ 5%
• คาตาโลเนีย, 2024: เพดานค่าเช่าในเขตที่มีแรงกดดันชะลอการเติบโตของราคา แต่รายการให้เช่าในบาร์เซโลนาลดลง 22.2% ในขณะที่เพิ่มขึ้น 3.9% ในมาดริด (Fedea, ผ่านทาง idealista)
• สเปนเอง, 1946 ถึง 1985: การขยายสัญญาเช่าแบบบังคับและเกือบถาวรทำให้ค่าเช่าเก่าถูกแช่แข็งเป็นเวลาหลายสิบปี เจ้าของหยุดบำรุงรักษาอาคาร นำไปสู่ความเสื่อมโทรมของเมือง จนกระทั่งคำสั่ง Boyer ปี 1985 ยุติระบบ

คำสั่งต่ออายุอัตโนมัติฉบับใหม่ ในทางตรรกะ แสดงถึงการกลับไปสู่แบบจำลองประวัติศาสตร์ของสเปนนั้น

ปัญหาจริงไม่ใช่เจ้าของบ้าน

ปัญหาของสเปนไม่ใช่เจ้าของบ้านที่มากเกินไป แต่เป็นการขาดแคลนที่อยู่อาศัย ในปี 2025 มีครัวเรือนใหม่เกิดขึ้นประมาณ 240,000 ครัวเรือน ในขณะที่มีบ้านสร้างเสร็จเพียงประมาณ 92,000 หลัง ธนาคารแห่งสเปนประมาณการขาดดุลสะสมตั้งแต่ปี 2021 ถึง 2025 ที่ประมาณ 750,000 หลัง (Cantabria Económica)

รายงานเดียวกันระบุอุปสรรค: ที่ดินสำหรับก่อสร้างที่ขาดแคลน การพัฒนาเมืองช้า และการวางแผนที่แข็งตัว นักเศรษฐศาสตร์อย่างเพื่อนร่วมงาน Daniel Fernández Méndez โต้แย้งว่ากฎระเบียบที่ดินที่เข้มงวดและมาตรฐานอาคารที่เพิ่มมากขึ้นทำให้การก่อสร้างไม่ทำกำไรแม้ในราคาปัจจุบัน (Hespérides)

ดังนั้นรัฐจึงจำกัดสิ่งที่สามารถสร้างได้ในขณะที่จำกัดรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ อุปทานถูกบีบจากทั้งสองทิศทาง

ภาระไม่ได้ตกอยู่กับเจ้าของที่มั่นคงแล้ว ซึ่งมีทางเลือก — พวกเขาสามารถขาย รอ หรือปล่อยทรัพย์สินว่างเปล่าแทนที่จะเสี่ยงกับผู้เช่าที่ไม่เคยออกไป — แต่ตกอยู่กับผู้เช่า เมื่อมีแฟลตให้น้อยลง ค่าเช่าสำหรับทรัพย์สินที่เหลือจะเพิ่มขึ้น และผู้คนจำนวนมากขึ้นจะลงเอยด้วยการจัดแบบไม่เป็นทางการโดยไม่มีสัญญาหรือการคุ้มครอง ในชายขอบของเศรษฐกิจสีเทา

การซื้อก็ไม่ใช่ทางออกเช่นกัน ชาวสเปนไม่สามารถซื้อบ้านได้ด้วยเหตุผลเดียวกับที่ไม่สามารถเช่าได้: มีบ้านน้อยเกินไป และคำสั่งเหล่านี้ไม่ได้ช่วยแก้ไข เจ้าของบ้านบางรายอาจถูกบังคับให้ขาย แต่สิ่งนี้แทบจะไม่ส่งผลกระทบต่อราคา การขายปรับตัวช้ากว่าการเช่ามาก เจ้าของที่มีสินเชื่อจำนองเกินกว่าที่แฟลตของพวกเขาจะขายได้จะไม่สามารถขายได้เลย หลายคนอื่นๆ จะเพียงแค่รอ หวังว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงรัฐบาล ปล่อยให้อพาร์ทเมนต์ว่างเปล่า ผลลัพธ์: ผู้คนมากขึ้นไม่สามารถเช่าหรือซื้อได้ ผู้เช่าสูญเสีย นักลงทุนรายย่อยสูญเสีย และการขาดแคลนที่อยู่อาศัยยังคงไม่เปลี่ยนแปลง

สินทรัพย์ที่ไม่มีคำสั่งใดเขียนใหม่ได้

ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดในอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ความผันผวนของตลาด แต่เป็นว่ากฎที่ควบคุมสินทรัพย์ของคุณสามารถถูกเปลี่ยนแปลงโดยรัฐบาลได้ตลอดเวลา และคุณไม่สามารถย้ายสินทรัพย์ได้ อาคารถูกยึดติดกับเขตอำนาจหนึ่งอย่างถาวร

Bitcoin แตกต่างในทุกจุด

• กฎตายตัว: อุปทานถูกจำกัดที่ 21 ล้าน กฎที่ไม่เปลี่ยนแปลงในสิบเจ็ดปี โครงสร้างพื้นฐานทั้งหมดของ Bitcoin ออกแบบมาเพื่อป้องกันการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว ไม่มีรัฐมนตรีคนใดสามารถจำกัดผลตอบแทน แช่แข็ง หรือขยายสิทธิ์ของผู้อื่นบนมันได้
• ความเป็นเจ้าของที่แท้จริง: เก็บไว้ในกระเป๋าเงินของคุณเอง ไม่มีผู้เช่าที่สามารถหยุดจ่าย ไม่มีผู้บุกรุกที่สามารถย้ายเข้า และไม่มีศาลที่ต้องอนุมัติการขาย
• พกพาได้: ไม่ผูกติดกับประเทศใดประเทศหนึ่ง หากกฎท้องถิ่นกลายเป็นศัตรู เงินออมของคุณไม่จำเป็นต้องอยู่ที่นั่น
• เปิดสำหรับผู้ออมรายย่อย: การซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เงินดาวน์ สินเชื่อจำนอง ทนายความ และปีแห่งความผูกพัน Bitcoin สามารถซื้อได้ครั้งละไม่กี่ยูโร ตามตารางปกติ โดยใครก็ได้

สำหรับครอบครัวสเปนส่วนใหญ่ อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นความมั่งคั่งเกือบทั้งหมดของพวกเขา สัปดาห์นี้แสดงให้เห็นว่าความมั่งคั่งนั้นขึ้นอยู่กับการเมืองมากเพียงใด

ภาพระยะยาวแสดงทั้งผลตอบแทนและความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น การซื้อในช่วงหลังจุดสูงสุดปี 2017 การถือ Bitcoin สูญเสียมูลค่าเกือบสามในสี่ภายในหนึ่งปี จากนั้นให้ผลตอบแทนดีกว่าอสังหาริมทรัพย์สเปนหลายเท่า

ผลการดำเนินงานในอดีตไม่ได้บ่งบอกถึงผลตอบแทนในอนาคต Bitcoin มีความผันผวนสูง และมูลค่าของมันอาจลดลงอย่างรวดเร็ว เส้นอสังหาริมทรัพย์แสดงเฉพาะการเปลี่ยนแปลงราคาเท่านั้นและไม่รวมรายได้ค่าเช่า ภาษี ค่าบำรุงรักษา และต้นทุนการซื้อ นี่ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน

จงเจริญ Bitcoin

ครอบครัวจะต้องการที่อยู่อาศัยเสมอ ดังนั้นพวกเขาจะยังคงซื้อหรือเช่าบ้านต่อไป สิ่งที่เปลี่ยนไปคือแฟลตที่สอง — อสังหาริมทรัพย์ในฐานะการลงทุน สำหรับนักลงทุนรายย่อย ความเสี่ยงในตอนนี้มีมากกว่าผลตอบแทน ทำให้หนึ่งในไม่กี่วิธีที่ชาวสเปนธรรมดาสามารถสร้างความมั่งคั่งตลอดชีวิตถูกลบออกไป

Bitcoin สามารถเติมเต็มช่องว่างนั้นได้หากปฏิบัติเหมือนที่อสังหาริมทรัพย์เคยเป็น: การถือครองระยะยาว ไม่ใช่ตั๋วลอตเตอรี ราคาของมันผันผวนและสามารถลดลงอย่างรวดเร็วในระยะสั้น ใครก็ตามที่ถือควรคิดในระดับปี ซื้อเป็นประจำแทนที่จะพยายามจับจังหวะตลาด และไม่ควรลงทุนเงินที่ต้องการใช้ในปีหน้า

อสังหาริมทรัพย์ให้สินทรัพย์ที่กฎสามารถถูกเขียนใหม่ได้ Bitcoin เสนอความผันผวนของราคาแต่กฎที่ยังคงตายตัว หลังจากสัปดาห์นี้ ชาวสเปนจำนวนมากจะถามว่าพวกเขาชอบแบกความเสี่ยงไหนกับเงินออมของตน

ไม่ว่าสภาคองเกรสจะตัดสินใจอย่างไร เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในสเปนได้เรียนรู้ว่าสัญญาของพวกเขาสามารถเปลี่ยนแปลงได้หลังจากลงนาม บทเรียนนั้นจะไม่ถูกโหวตให้หายไป ตลาดค่าเช่าอย่างที่สเปนรู้จักได้หายไปแล้ว จงเจริญ bitcoin.