Các chủ sở hữu bất động sản Tây Ban Nha đối mặt với thay đổi quy định; Bitcoin ngày càng hấp dẫn

Các sắc lệnh nhà ở khẩn cấp gần đây của Tây Ban Nha đã thay đổi cơ bản bối cảnh cho các nhà đầu tư bất động sản, nêu bật lợi thế độc đáo của Bitcoin như một tài sản có các quy tắc bất biến.

Tác giả, người điều hành chương trình Masters in Bitcoin tại Universidad de las Hespérides, lưu ý rằng đất đai và bất động sản theo truyền thống là nền tảng của sự giàu có lâu dài của các gia đình ở Tây Ban Nha qua nhiều thế hệ. Con đường đó giờ đây đã bị hạn chế nghiêm trọng bởi hành động của chính phủ.

Bài viết này không nhằm chỉ trích bản thân bất động sản. Thay vào đó, nó nhấn mạnh rằng Tây Ban Nha đã loại bỏ một cách hiệu quả một trong số ít phương tiện xây dựng sự giàu có lâu dài dành cho các gia đình bình thường, buộc họ phải tìm kiếm các lựa chọn thay thế.

Hai sắc lệnh, một thông điệp

Vào ngày 29 tháng 9, chính phủ Tây Ban Nha đã ban hành hai sắc lệnh nhà ở khẩn cấp có hiệu lực gần như ngay lập tức. Một phiên điều trần quốc hội theo lịch trình vào ngày 2 tháng 10 đã chứng kiến cả hai biện pháp thất bại — biện pháp đầu tiên với 178 phiếu so với 172, biện pháp thứ hai với 184 so với 166 — khiến Thủ tướng Sánchez phải kêu gọi tổng tuyển cử vào ngày 29 tháng 11.

Thay vì thông qua các biện pháp này qua các kênh lập pháp thông thường, chính phủ đã sử dụng quyền ban hành sắc lệnh khẩn cấp (reales decretos-ley), mà Hiến pháp dành cho các tình huống "nhu cầu bất thường và khẩn cấp." Các sắc lệnh-luật như vậy có hiệu lực ngay lập tức, với Quốc hội có ba mươi ngày để xác nhận hoặc bãi bỏ chúng. Bằng cách chia các cải cách thành hai sắc lệnh riêng biệt, chính phủ đã đảm bảo mỗi sắc lệnh có thể được bỏ phiếu một cách độc lập, ngăn chặn một biện pháp gây tranh cãi duy nhất làm hỏng mọi thứ.

Sắc lệnh đầu tiên áp đặt trần tiền thuê đến năm 2027. Những khoản tiền thuê đã vượt quá mức tối đa của chỉ số giá tham chiếu chính thức không thể tăng thêm chút nào. Đối với các bất động sản khác, các bên có thể thỏa thuận điều chỉnh, nhưng nếu không có thỏa thuận mới, mức tăng được giới hạn ở mức 2%. Với lạm phát tháng 9 của Tây Ban Nha ở mức 4,9% theo viện thống kê quốc gia, các chủ sở hữu bất động sản phải đối mặt với khoản lỗ thu nhập thực tế do pháp luật quy định hàng năm.

Sắc lệnh thứ hai đi xa hơn. Khi thời hạn tối thiểu của hợp đồng thuê kết thúc mà không có thông báo từ một trong hai bên, hợp đồng sẽ tự động gia hạn theo các giai đoạn năm năm liên tiếp — hoặc bảy năm nếu chủ nhà là một pháp nhân. Chủ nhà chấm dứt hợp đồng mà không có lý do được pháp luật quy định phải bồi thường cho người thuê, được tính khi có thể sử dụng hệ thống tham chiếu giá thuê nhà của nhà nước, với mức tối thiểu là một tháng tiền thuê cho mỗi năm cư trú. Trên thực tế, chủ sở hữu mất quyền kiểm soát đáng kể đối với việc thu hồi tài sản của họ hoặc cho thuê lại theo giá thị trường.

Các quy tắc này áp dụng cho các hợp đồng hiện có từ ngày gia hạn tiếp theo của họ (theo một bản tóm tắt của Provivienda), khiến nhiều người thách thức tính hợp hiến của chúng. Các nhà phê bình cho rằng chúng thay đổi hồi tố các thỏa thuận tư nhân được ký kết trong các điều kiện khác nhau, mà Điều 9.3 của Hiến pháp cấm đối với các biện pháp hạn chế quyền cá nhân.

Quốc hội không bao giờ giải quyết câu hỏi đó. Sau những lần bác bỏ ban đầu, Hội đồng Bộ trưởng đã phê duyệt lại cả hai sắc lệnh vào thứ Ba chỉ với những thay đổi kỹ thuật, gửi chúng đến Diputación Permanente của Quốc hội — cơ quan giảm biên chế hoạt động khi toàn thể hạ viện bị giải tán. Phiếu bầu của Junts không cần thiết trong cơ quan này. Sánchez tuyên bố sắc lệnh thứ hai về gia hạn tự động sẽ cần được xác nhận bởi cơ quan này trước khi có hiệu lực, thay vì khi công bố trên BOE. Các nhà luật học được một tờ báo tham vấn đã mô tả điều này là sự lạm dụng quy trình pháp lý ở mức ranh giới.

Các nhà đầu tư có thể thích nghi với các quy định nghiêm ngặt. Điều họ không thể tính đến là các quy tắc thay đổi sau khi đã cam kết — một điểm mà mọi chủ sở hữu bất động sản ở châu Âu nên cân nhắc kỹ lưỡng.

Thị trường đã phản hồi trong vài giờ

Các chủ sở hữu bất động sản không chờ đợi cuộc bỏ phiếu. Một chương trình truyền hình Tây Ban Nha đưa tin khoảng 2.900 tin đăng cho thuê đã bị gỡ khỏi các cổng thông tin bất động sản trong khoảng bốn giờ (EDATV). Tại Madrid, các tin đăng giảm khoảng 20% trong vòng chưa đầy 24 giờ, từ 11.815 xuống 9.398 (LaBandera). Đây là những con số sơ bộ chưa được xác minh, nhưng xu hướng là không thể nhầm lẫn.

Mô hình này đã được quan sát trước đây. Các thí nghiệm tương tự luôn tạo ra kết quả giống nhau.

• Berlin, 2020: Lệnh đóng băng tiền thuê nhà năm năm đã được thực hiện. Các nghiên cứu vào thời điểm đó cho thấy nguồn cung căn hộ được điều tiết đã giảm khoảng một nửa, trong khi tiền thuê không được điều tiết tăng. Tòa án hiến pháp đã bác bỏ luật này vào năm 2021.
• San Francisco, 1994: Một nghiên cứu của Stanford bởi Diamond, McQuade, và Qian cho thấy việc mở rộng kiểm soát tiền thuê đã giúp người thuê hiện tại ở lại, nhưng chủ nhà giảm nguồn cung được điều tiết khoảng 15%, và tiền thuê toàn thành phố tăng khoảng 5%.
• Catalonia, 2024: Trần tiền thuê ở các khu vực căng thẳng đã làm chậm tăng giá, nhưng các tin đăng cho thuê ở Barcelona giảm 22,2%, trong khi tăng 3,9% ở Madrid (Fedea, qua idealista).
• Tây Ban Nha, 1946 đến 1985: Việc gia hạn hợp đồng thuê gần như vĩnh viễn bắt buộc đã đóng băng tiền thuê cũ trong nhiều thập kỷ. Chủ sở hữu ngừng bảo trì các tòa nhà, dẫn đến sự suy tàn đô thị, cho đến khi sắc lệnh Boyer năm 1985 kết thúc hệ thống này.

Sắc lệnh tự động gia hạn mới, theo logic của nó, thể hiện sự quay trở lại mô hình lịch sử của Tây Ban Nha đó.

Vấn đề thực sự không phải là chủ nhà

Vấn đề của Tây Ban Nha không phải là thừa chủ nhà mà là thiếu nhà ở. Vào năm 2025, khoảng 240.000 hộ gia đình mới được hình thành trong khi chỉ có khoảng 92.000 ngôi nhà được hoàn thành. Ngân hàng Tây Ban Nha ước tính mức thâm hụt tích lũy từ 2021 đến 2025 là khoảng 750.000 ngôi nhà (Cantabria Económica).

Báo cáo tương tự xác định các trở ngại: đất xây dựng khan hiếm, phát triển đô thị chậm và quy hoạch cứng nhắc. Các nhà kinh tế như đồng nghiệp Daniel Fernández Méndez lập luận rằng các quy định về đất đai hạn chế và các tiêu chuẩn xây dựng ngày càng nghiêm ngặt đã làm cho việc xây dựng không có lợi nhuận ngay cả ở mức giá hiện tại (Hespérides).

Do đó, nhà nước hạn chế những gì có thể được xây dựng đồng thời giới hạn thu nhập từ các bất động sản hiện có. Nguồn cung bị siết chặt từ cả hai phía.

Gánh nặng không đổ lên các chủ sở hữu đã có sẵn, những người có lựa chọn — họ có thể bán, chờ đợi hoặc để trống bất động sản thay vì chấp nhận rủi ro với những người thuê không bao giờ rời đi — mà đổ lên người thuê. Với ít căn hộ có sẵn hơn, tiền thuê của các bất động sản còn lại sẽ tăng, và nhiều người sẽ rơi vào các thỏa thuận phi chính thức mà không có hợp đồng hay bảo vệ, ở rìa của nền kinh tế ngầm.

Mua nhà cũng không phải là giải pháp. Người Tây Ban Nha không đủ khả năng mua nhà vì lý do họ không đủ khả năng thuê: có quá ít nhà, và các sắc lệnh này không làm gì để giải quyết điều đó. Một số chủ nhà có thể buộc phải bán, nhưng điều này sẽ hầu như không ảnh hưởng đến giá. Việc bán điều chỉnh chậm hơn nhiều so với việc cho thuê. Những chủ sở hữu có khoản thế chấp vượt quá giá trị căn hộ của họ không thể bán được. Nhiều người khác sẽ chỉ đơn giản chờ đợi, hy vọng có sự thay đổi chính phủ, để căn hộ trống. Kết quả: nhiều người không thể thuê hoặc mua. Người thuê thua, các nhà đầu tư nhỏ thua, và tình trạng thiếu nhà ở vẫn không thay đổi.

Một tài sản không sắc lệnh nào có thể viết lại

Rủi ro lớn nhất trong bất động sản không phải là biến động thị trường. Đó là các quy tắc quản lý tài sản của bạn có thể bị chính phủ thay đổi bất cứ lúc nào, và bạn không thể di dời tài sản. Một tòa nhà cố định vĩnh viễn trong một khu vực pháp lý.

Bitcoin khác biệt ở mọi điểm.

• Quy tắc cố định: Nguồn cung được giới hạn ở 21 triệu, một quy tắc không thay đổi trong mười bảy năm. Toàn bộ cơ sở hạ tầng của Bitcoin được cho là được thiết kế để ngăn chặn những thay đổi như vậy. Không bộ trưởng nào có thể giới hạn lợi suất của nó, đóng băng nó hoặc gia hạn khiếu nại của người khác đối với nó.
• Sở hữu thực sự: Được giữ trong ví của bạn, nó không có người thuê có thể ngừng trả tiền, không có người chiếm dụng có thể chuyển vào và không có tòa án nào phải phê duyệt việc bán nó.
• Có thể di chuyển: Nó không gắn với bất kỳ quốc gia nào. Nếu các quy tắc địa phương trở nên thù địch, khoản tiết kiệm của bạn không phải ở lại đó.
• Mở cho những người tiết kiệm nhỏ: Mua bất động sản đòi hỏi tiền đặt cọc, thế chấp, công chứng viên và nhiều năm cam kết. Bitcoin có thể được mua vài euro một lần, theo một lịch trình đều đặn, bởi bất kỳ ai.

Đối với hầu hết các gia đình Tây Ban Nha, bất động sản chiếm gần như toàn bộ tài sản của họ. Tuần này đã chứng minh phần lớn tài sản đó phụ thuộc vào chính trị.

Bức tranh dài hạn cho thấy cả tiềm năng lợi nhuận và rủi ro. Mua ngay sau đỉnh năm 2017, một khoản nắm giữ bitcoin đã mất gần ba phần tư giá trị trong vòng một năm, sau đó vượt trội so với bất động sản Tây Ban Nha nhiều lần.

Hiệu suất trong quá khứ không dự đoán lợi nhuận trong tương lai. Bitcoin có độ biến động cao và giá trị của nó có thể giảm mạnh. Đường bất động sản chỉ thể hiện sự thay đổi giá và loại trừ thu nhập cho thuê, thuế, bảo trì và chi phí mua. Đây không phải là lời khuyên đầu tư.

Bitcoin trường tồn

Các gia đình luôn cần nhà ở, vì vậy họ sẽ tiếp tục mua hoặc thuê nhà. Điều đã thay đổi là căn hộ thứ hai — bất động sản như một khoản đầu tư. Đối với các nhà đầu tư nhỏ, rủi ro bây giờ lớn hơn lợi nhuận, loại bỏ một trong số ít cách mà người Tây Ban Nha bình thường có thể xây dựng sự giàu có trong suốt cuộc đời.

Bitcoin có thể lấp đầy khoảng trống đó nếu được đối xử như bất động sản luôn được đối xử: một khoản nắm giữ dài hạn, không phải một tờ vé số. Giá của nó có biến động và có thể giảm mạnh trong ngắn hạn. Bất kỳ ai nắm giữ nó nên suy nghĩ theo năm, mua đều đặn thay vì cố gắng canh thời điểm thị trường và không bao giờ đầu tư tiền mà họ sẽ cần vào năm tới.

Bất động sản cho bạn một tài sản mà các quy tắc có thể được viết lại. Bitcoin cung cấp biến động giá nhưng các quy tắc vẫn cố định. Sau tuần này, nhiều người Tây Ban Nha hơn sẽ tự hỏi họ muốn chịu rủi ro nào với khoản tiết kiệm của mình.

Bất kể Quốc hội quyết định gì, các chủ sở hữu bất động sản Tây Ban Nha đã học được rằng hợp đồng của họ có thể bị thay đổi sau khi ký. Bài học đó sẽ không bị bỏ phiếu để biến mất. Thị trường cho thuê như Tây Ban Nha từng biết đã không còn. Bitcoin muôn năm.