抵押贷款利率如何追踪10年期国债收益率

经济学家、前投资银行家Felix Nikolas Prehn在其涵盖2000年至2026年的研究中审视了货币、资产价格和美国家庭。当购房者打开抵押贷款报价时，他们看到的是始于债券市场的链条中的最后一步。

根据圣路易斯联邦储备银行的一份解释，10年期国债是30年期抵押贷款的基准。美国国债因为由美国政府背书而风险极低，因此投资者将其收益率视为其他长期投资的参考。

为什么用10年期国债作为30年期贷款的基准，这与房主实际持有抵押贷款的时长有关。尽管许多抵押贷款期限为30年，但大多数贷款会因提前还清、再融资或房屋出售而更早结束。平均而言，抵押贷款存续期约为10年。

银行有时会将数千笔抵押贷款打包成证券并出售给投资者，投资者收取房主支付的本金和利息。这些投资者随后将抵押贷款支持证券的收益率与10年期国债收益率进行比较。两者都对类似指标（包括通胀和经济增长数据）作出反应，其收益率经常同步变动。

由于抵押贷款支持证券的风险高于美国国债，投资者要求更高的收益率。Fed的解释将这部分额外风险的市场价格，连同抵押贷款成本（如发起费、服务费和贷款机构利润）称为抵押贷款利差。因此，抵押贷款利率大约等于国债收益率加上该利差。

每周，Freddie Mac的调查会发布贷款机构对30年期固定利率抵押贷款的平均报价利率。Treasury Department每日报告10年期国债收益率。根据Treasury的数据，10年期收益率在9月10日为4.95%，在10月8日为5.22%，意味着这两个利率在这四周内均有所上升。

在9月17日、9月24日和10月1日这三周的调查中，抵押贷款利率分别为6.95%、7.03%和7.28%。抵押贷款利率是逐步上升的，而非一次飙升。

五年前，即2021年10月7日，该调查记录的平均30年期抵押贷款利率为2.99%，10年期收益率为1.58%。

截至2026年10月8日当周，这两个数字分别为7.40%和5.22%。

这些是单个数据点，并非完整的历史序列。由于该调查对报价进行平均，并捕捉贷款机构在特定周的报价，因此借款人的实际报价或在该调查期间之前或之后锁定的利率可能不同于报告的平均值。

2021年10月寻求标准30年期抵押贷款的购房者会看到平均利率为2.99%。现在完成贷款手续的买家同款30年期贷款面临的利率接近7.40%。

固定利率抵押贷款在签署时锁定整个期限的利率，这意味着只有目前正在完成贷款手续的借款人才面临较高的利率。2021年办理抵押贷款的房主继续支付较低的利率。

即使贷款金额不变，月供也可能发生变化。由于抵押贷款收益率与国债收益率往往同步变动，9月开始看房但10月完成交易的买家可能会在同一房产上收到不同的报价。

类似效应也适用于正在为首付存钱而非持有现有抵押贷款的人。他们的储蓄目标与利率已发生变化的贷款挂钩。月供取决于签署时的有效抵押贷款利率，而不仅仅是房屋价格。

尽管该论文未考察贷款机构如何设定抵押贷款利率，但它分析了将利率与住房联系起来的链条部分。该文本自2026年9月25日起作为预印本在Zenodo上提供（免费阅读和引用重用，需注明出处），概述了一个贴现率渠道：当利率预期轨迹下降时，住房等长期资产的价值在今天就会上升。

第二个渠道涉及信贷。论文指出，资产价格上涨提升了现有资产所有者的借贷能力，为额外购买提供资金。

对于非拥有者来说，这种效应体现在租金上。论文指出，住房成本逐渐传导至租金，意味着在租户注意到变化之前，业主已体验到收益。

该论文还指出住房是底层半数人群的债务来源。它报告称，该群体68%的资产由住房或耐用消费品构成，且该群体持有3.2万亿美元的抵押贷款债务。

Felix Nikolas Prehn（亦称Nikolas Prehn）是一位经济学家和前投资银行家，原籍德国。他是一位科技企业家：TradeVision.io（Acetrader Inc）联合创始人、Winston Daily和The Prehn Institute创始人，以及每周YouTube内容发布者。此外，他还从事绘画和雕塑工作，并倡导动物救援。

Prehn Institute是一个独立研究机构，由Felix Nikolas Prehn创立。他联合创办了TradeVision.io（Acetrader Inc），创办了Winston Daily和Prehn Institute，并经营一个每周更新的YouTube频道。该研究所发布金融市场研究报告，并提供专业市场实践培训。