Người mua nhà tại Mỹ thưa vắng khi người bán vượt họ với mức kỷ lục 57.9%

Trong tháng 8, người bán trên thị trường nhà ở Mỹ đông hơn người mua với mức kỷ lục 57.9%. Lãi suất thế chấp lơ lửng quanh mức 7% đã khiến nhiều người mua rời đi. Đồng thời, ngày càng nhiều hộ gia đình chậm thanh toán khoản vay, và một công ty cho vay thế chấp lớn đã rơi xuống mức thấp kỷ lục.

Đối với những người đang tìm nhà, thị trường của người mua thường mang lại chút dễ chịu. Tuy nhiên, lần này, sự sụt giảm nhu cầu là dấu hiệu của tài chính hộ gia đình căng thẳng, chứ không phải giá nhà thấp hơn.

Điều gì đang đẩy người mua nhà tại Mỹ rời khỏi thị trường?

Theo Redfin, khoảng 1.53 triệu người bán hoạt động trong tháng 8, mức cao nhất kể từ đầu năm 2020.

Ngược lại, số lượng người mua giảm xuống còn khoảng 972,300, mức thấp nhất trong dữ liệu kể từ năm 2013.

TIN NÓNG 🚨: Thị trường Nhà ở

Người bán nhà hiện đông hơn Người mua nhà với biên độ lớn nhất từng được ghi nhận 🤯 👀

— Barchart (@Barchart) 12 tháng 10, 2026

Đó là một sự đảo chiều ngoạn mục. Vào thời điểm đỉnh cao của các cuộc chiến trả giá thời đại dịch vào đầu năm 2022, người mua đông hơn người bán khoảng 35%.

Phần lớn sự rút lui có thể bắt nguồn từ chi phí vay cao hơn. Vào ngày 1/10, lãi suất thế chấp cố định trung bình 30 năm là 7.28%, mức cao nhất kể từ tháng 11/2023.

Người bán đang thích nghi. Dữ liệu của Redfin cho thấy 21.1% số tin rao bán được giảm giá trong bốn tuần kết thúc vào ngày 20/9, mức cao nhất theo mùa kể từ khi công ty bắt đầu theo dõi chỉ số này vào năm 2022.

Các hộ gia đình Mỹ còn bao nhiêu dư địa tài chính?

Sự yếu kém không chỉ giới hạn trong doanh số bán nhà. Khoảng 20% số gia đình Mỹ từng chậm trả khoản vay hoặc thế chấp vào một thời điểm nào đó trong năm qua.

Con số này đến từ Khảo sát Tài chính Người tiêu dùng (SCF) năm 2025 của Federal Reserve, một cuộc khảo sát các hộ gia đình được thực hiện ba năm một lần và được công bố vào ngày 9/10.

Năm 2022, con số đó chỉ là 12%. Chỉ có cuộc khảo sát năm 2007, được thực hiện trước Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, là cao hơn, ở mức 21%.

Tình trạng nợ quá hạn nghiêm trọng cũng tăng lên. Khoảng 8% số gia đình chậm từ 60 ngày trở lên, một mốc tương đương với mức cao sau khủng hoảng của năm 2010.

Nghĩa vụ trả nợ cũng trở nên nặng nề hơn. Fed báo cáo rằng 8.6% số gia đình hiện dành hơn 40% thu nhập cho các khoản trả nợ, so với 6.5% trước đây.

Mức thấp kỷ lục của UWM có ý nghĩa gì đối với các công ty cho vay thế chấp?

Các cổ phiếu bất động sản Mỹ cũng đang chịu áp lực, và các công ty cho vay thế chấp không được miễn trừ. UWM Holdings (UWMC), công ty mẹ của United Wholesale Mortgage, kết thúc phiên ở mức $1.08 vào ngày 9/10, mức đóng cửa thấp nhất mọi thời đại.

Theo khối lượng tính theo đô la, UWM là công ty cho vay thế chấp lớn nhất tại Mỹ vào năm 2025, với $164.3 tỷ khối lượng cho vay. Tổng số đó dựa trên dữ liệu của Đạo luật Công bố Thông tin Thế chấp Nhà ở (HMDA), hệ thống báo cáo cấp độ khoản vay của liên bang.

TIN NÓNG 🚨: Thị trường Nhà ở

Công ty cho vay thế chấp lớn nhất tại Hoa Kỳ, United Wholesale Mortgage, vừa giảm xuống mức giá đóng cửa thấp nhất trong lịch sử và đang trên đà tháng đỏ thứ 9 liên tiếp, chuỗi giảm dài nhất trong lịch sử 📉 👀 😱

— Barchart (@Barchart) 11 tháng 10, 2026

Cổ phiếu đã giảm khoảng 82% so với mức đỉnh hồi tháng 1 là $6.15 và đang hướng đến tháng giảm thứ chín liên tiếp, đây sẽ là chuỗi giảm dài nhất trong lịch sử ghi nhận.

Đà giảm đã tăng tốc trong tháng 8. UWM ghi nhận khoản lỗ $451.9 triệu trong quý hai sau một khoản phí phòng ngừa rủi ro $603 triệu.

Khoản phòng ngừa rủi ro đó có liên quan đến một thương vụ thâu tóm bất thành với Two Harbors, một công ty quản lý các khoản đầu tư dịch vụ thế chấp. UWM sau đó đã tạm dừng cổ tức và thu xếp tới $2.05 tỷ vốn mới.

Đợt chào bán quyền mua $400 triệu của công ty, mở đến ngày 12/11, sẽ phát hành cổ phiếu mới với giá không thấp hơn $2, tức là gần gấp đôi giá hiện tại.

Tuần trước, Keefe, Bruyette & Woods đã hạ khuyến nghị đối với cổ phiếu và cắt giảm giá mục tiêu xuống $1.50. Cùng ngày, UWM đã bỏ yêu cầu điểm tín dụng tối thiểu đối với các khoản vay Fannie Mae, Freddie Mac và Ginnie Mae.

Nhìn chung, nguồn cung kỷ lục, tình trạng nợ quá hạn gia tăng và một công ty cho vay suy yếu cho thấy căng thẳng đang chồng chất trên thị trường. Báo cáo nợ hộ gia đình quý III của New York Fed, dự kiến công bố vào đầu tháng 11, sẽ cho thấy liệu tình trạng nợ quá hạn có còn tiếp tục leo thang hay không.