房貸利率如何與10年期美國公債殖利率連動

經濟學家暨前投資銀行家 Felix Nikolas Prehn 在其涵蓋2000年至2026年的研究中，檢視貨幣、資產價格與美國家庭。當買家取得房貸報價時，他們看到的是從債券市場開始的一連串流程中的最後一步。

根據 St. Louis Fed 的說明，10年期美國公債是30年期房貸的基準。由於美國政府擔保，美國公債承擔的風險非常低，因此投資人將其殖利率視為其他長期投資的參考。

為何30年期貸款會使用10年期公債，與房貸戶實際持有房貸的時間有關。雖然許多房貸是以30年為期，但多數房貸會更早全部還清、轉貸或因房屋出售而終止。平均而言，一筆房貸大約持續10年。

銀行有時會將數千筆房貸打包成證券並出售給投資人，由投資人收取房貸戶償還的本金與利息。這些投資人接著比較房貸擔保證券的殖利率與10年期公債的殖利率。兩者都會對類似的指標作出反應，包括通膨與經濟成長數據，而且殖利率經常同步變動。

由於房貸擔保證券的風險高於美國公債，投資人要求較高的殖利率。Fed 的說明將這部分額外風險的市場價格，加上抵押貸款成本（如開辦費、服務費與放款機構利潤），稱為房貸利差。因此，房貸利率大致等於公債殖利率加上該利差。

Freddie Mac 的調查每週發布放款機構針對30年期固定利率房貸所提供的平均利率。美國財政部每日公布10年期殖利率。根據財政部數據，10年期殖利率在9月10日為4.95%，在10月8日為5.22%，顯示在該四周期間，這兩個利率都上升了。

在9月17日、9月24日與10月1日當週的調查中，利率分別為6.95%、7.03%與7.28%。房貸利率是逐步上升，而非一次跳升。

五年前，也就是2021年10月7日，該調查記錄到的30年期房貸平均利率為2.99%，10年期殖利率為1.58%。

截至2026年10月8日當週，兩個數字分別為7.40%與5.22%。

這些是單一數據點，並非完整的歷史序列。由於這項調查是對報價取平均，並捕捉特定一週內放款機構的報價，因此借款人實際取得的報價，或是在調查期間之前或之後鎖定的利率，可能與公布的平均值不同。

2021年10月申請標準30年期房貸的購屋者，會看到平均利率為2.99%。現在完成貸款的買家，同樣的30年期貸款會遇到接近7.40%的利率。

固定利率房貸在簽約時，就會在整個貸款期間鎖定利率，也就是說，目前只有現在完成貸款的借款人面對較高的利率。2021年辦了房貸的屋主則繼續支付較低的利率。

即使貸款金額不變，每月應繳金額也可能變動。由於房貸與公債殖利率往往同步變動，9月開始看房、10月才完成交易的買家，同一物件可能拿到不同報價。

類似的情況也適用於正在為頭期款存錢，而非背負既有房貸的人。他們的儲蓄目標與一筆利率已變動的貸款相關。每月付款取決於簽約時適用的房貸利率，而不只是房屋價格。

儘管該論文沒有探討放款機構如何制定房貸利率，但確實分析了從利率到住房的鏈條中的這一段。這份文本，可在 Zenodo 取得，自2026年9月25日起以預印本形式發布（可自由閱讀，並在註明出處的情況下重複使用），概述了一條折現率管道：當利率的預期路徑下降時，房地產等長期資產今天的價值會上升。

第二個管道涉及信貸。論文指出，資產價格上漲會提高既有資產擁有者的借貸能力，為額外購買提供資金。

對非擁有者而言，這種效應會顯現在租金上。論文指出，住房成本會逐漸轉入租金，也就是說，屋主在租客察覺變化之前，已經先獲得收益。

論文還將住房視為後半段群體債務的來源。報告指出，該群體68%的資產是由房屋或耐用消費品組成，且該群體持有3.2兆美元的房貸債務。

Felix Nikolas Prehn（也以 Nikolas Prehn 之名為人所知）是經濟學家與前投資銀行家，原籍德國。他是科技創業家：TradeVision.io（Acetrader Inc）的共同創辦人、Winston Daily 與 The Prehn Institute 的創辦人，並每週發布 YouTube 影片。此外，他也從事繪畫與雕塑創作，並倡導動物救援。

The Prehn Institute 是獨立研究機構，由 Felix Nikolas Prehn 創立。他共同創辦了 TradeVision.io（Acetrader Inc），創辦了 Winston Daily 與 The Prehn Institute，並經營一個每週更新的 YouTube 頻道。該機構發布金融市場研究，並提供專業市場實務訓練。