อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเคลื่อนไหวตามอัตราผลตอบแทน 10-year Treasury อย่างไร

Felix Nikolas Prehn นักเศรษฐศาสตร์และอดีตนายธนาคารเพื่อการลงทุน ศึกษาเรื่องเงิน ราคาสินทรัพย์ และครัวเรือนสหรัฐฯ ในงานวิจัยของเขาที่ครอบคลุมช่วงปี 2000 ถึง 2026 เมื่อผู้ซื้อเปิดดูใบเสนอราคาสินเชื่อบ้าน พวกเขาจะเห็นขั้นตอนสุดท้ายของห่วงโซ่ที่เริ่มต้นจากตลาดพันธบัตร

ตามคำอธิบายของ St. Louis Fed 10-year Treasury note ทำหน้าที่เป็นเกณฑ์อ้างอิงสำหรับสินเชื่อบ้านอายุ 30 ปี Treasury securities มีความเสี่ยงต่ำมากเพราะรัฐบาลสหรัฐฯ ค้ำประกัน นักลงทุนจึงถือว่าอัตราผลตอบแทนของพันธบัตรเหล่านี้เป็นข้อมูลอ้างอิงสำหรับการลงทุนระยะยาวอื่นๆ

เหตุผลที่ใช้ 10-year note สำหรับสินเชื่ออายุ 30 ปี เกี่ยวข้องกับระยะเวลาจริงที่เจ้าของบ้านถือครองสินเชื่อบ้าน แม้สินเชื่อบ้านหลายรายการจะทำสัญญาไว้ 30 ปี แต่ส่วนใหญ่จะชำระหมด รีไฟแนนซ์ หรือสิ้นสุดลงจากการขายบ้านเร็วกว่านั้นมาก โดยเฉลี่ยสินเชื่อบ้านหนึ่งรายการคงอยู่ประมาณ 10 ปี

ธนาคารบางครั้งรวมสินเชื่อบ้านหลายพันรายการเข้าเป็นหลักทรัพย์แล้วขายให้แก่นักลงทุน ซึ่งเก็บเงินต้นและดอกเบี้ยที่เจ้าของบ้านจ่าย นักลงทุนเหล่านี้จะเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนของ mortgage-backed securities กับของ 10-year note ทั้งสองตอบสนองต่อตัวชี้วัดที่คล้ายกัน รวมถึงข้อมูลเงินเฟ้อและการเติบโตทางเศรษฐกิจ และอัตราผลตอบแทนของทั้งสองมักมีแนวโน้มเคลื่อนไหวไปด้วยกัน

เนื่องจาก mortgage-backed securities มีความเสี่ยงสูงกว่า Treasuries นักลงทุนจึงต้องการอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่า คำอธิบายของ Fed เรียกส่วนต่างตลาดของความเสี่ยงเพิ่มเติมนั้น รวมกับต้นทุนสินเชื่อ เช่น ค่าธรรมเนียมการจัดสินเชื่อ ค่าบริหารจัดการสินเชื่อ และกำไรของผู้ให้กู้ ว่า mortgage spread ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจึงเท่ากับอัตราผลตอบแทนของ Treasury บวกกับ spread ดังกล่าวโดยประมาณ

ทุกสัปดาห์ แบบสำรวจของ Freddie Mac เผยแพร่อัตราเฉลี่ยที่ผู้ให้กู้เสนอสำหรับสินเชื่อบ้านแบบอัตราคงที่ 30 ปี Treasury Department รายงานอัตราผลตอบแทน 10 ปีเป็นรายวัน ตามข้อมูลของ Treasury อัตราผลตอบแทน 10 ปีอยู่ที่ 4.95 เปอร์เซ็นต์ในวันที่ 10 กันยายน และ 5.22 เปอร์เซ็นต์ในวันที่ 8 ตุลาคม หมายความว่าอัตราทั้งสองเพิ่มขึ้นในช่วงสี่สัปดาห์นั้น

ในการสำรวจสำหรับสัปดาห์ของวันที่ 17 กันยายน 24 กันยายน และ 1 ตุลาคม อัตราอยู่ที่ 6.95 เปอร์เซ็นต์ 7.03 เปอร์เซ็นต์ และ 7.28 เปอร์เซ็นต์ ตามลำดับ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเพิ่มขึ้นทีละน้อย ไม่ใช่กระโดดขึ้นในครั้งเดียว

ห้าปีก่อนหน้านั้น ในวันที่ 7 ตุลาคม 2021 แบบสำรวจบันทึกอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน 30 ปีเฉลี่ยที่ 2.99 เปอร์เซ็นต์ โดยอัตราผลตอบแทน 10 ปีอยู่ที่ 1.58 เปอร์เซ็นต์

สำหรับสัปดาห์ที่สิ้นสุดวันที่ 8 ตุลาคม 2026 ตัวเลขอยู่ที่ 7.40 เปอร์เซ็นต์ และ 5.22 เปอร์เซ็นต์ ตามลำดับ

นี่คือจุดข้อมูลแต่ละจุด ไม่ใช่ชุดข้อมูลประวัติศาสตร์ที่สมบูรณ์ เนื่องจากแบบสำรวจเฉลี่ยใบเสนอราคาและเก็บข้อเสนอของผู้ให้กู้สำหรับสัปดาห์นั้น ๆ ใบเสนอราคาจริงของผู้กู้ หรืออัตราที่ล็อกไว้ก่อนหรือหลังช่วงสำรวจ อาจแตกต่างจากค่าเฉลี่ยที่รายงาน

ผู้ซื้อบ้านที่มองหาสินเชื่อบ้าน 30 ปีแบบมาตรฐานในเดือนตุลาคม 2021 จะเห็นอัตราเฉลี่ยที่ 2.99 เปอร์เซ็นต์ ส่วนผู้ซื้อที่ปิดสินเชื่อในตอนนี้จะพบอัตราใกล้ 7.40 เปอร์เซ็นต์ สำหรับสินเชื่อ 30 ปีแบบเดียวกัน

สินเชื่อบ้านแบบอัตราคงที่ล็อกอัตราดอกเบี้ย ณ เวลาเซ็นสัญญาไปตลอดอายุสัญญา หมายความว่ามีเพียงผู้ที่ปิดสินเชื่อในตอนนี้เท่านั้นที่เผชิญกับอัตราที่สูงขึ้น เจ้าของบ้านที่กู้สินเชื่อในปี 2021 ยังคงจ่ายอัตราที่ต่ำกว่า

ค่างวดรายเดือนอาจเปลี่ยนแปลงได้แม้จำนวนเงินกู้ไม่เปลี่ยน เนื่องจากอัตราผลตอบแทนของสินเชื่อบ้านและ Treasury มักเคลื่อนไหวควบคู่กัน ผู้ซื้อที่เริ่มหาสินเชื่อในเดือนกันยายนแต่ปิดสินเชื่อในเดือนตุลาคมอาจได้รับใบเสนอราคาที่แตกต่างสำหรับอสังหาริมทรัพย์เดียวกัน

ผลกระทบที่คล้ายกันนี้ใช้กับผู้ที่ออมเงินเพื่อดาวน์บ้านแทนที่จะถือสินเชื่อเดิมอยู่ เป้าหมายการออมของพวกเขาเชื่อมโยงกับสินเชื่อที่อัตราดอกเบี้ยเปลี่ยนไป ค่างวดรายเดือนขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่มีผล ณ เวลาเซ็นสัญญา ไม่ใช่แค่ราคาบ้านเท่านั้น

แม้งานวิจัยนี้ไม่ได้ศึกษาว่าผู้ให้กู้กำหนดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอย่างไร แต่ได้วิเคราะห์ส่วนของห่วงโซ่ที่เชื่อมโยงอัตราดอกเบี้ยกับที่อยู่อาศัย เนื้อหาดังกล่าว มีให้อ่านบน Zenodo ในฐานะ preprint ตั้งแต่วันที่ 25 กันยายน 2026 (อ่านและนำไปใช้ซ้ำได้ฟรี โดยต้องระบุที่มา) อธิบายช่องทางอัตราคิดลด: เมื่อเส้นทางที่คาดไว้ของอัตราดอกเบี้ยลดลง สินทรัพย์ที่มีอายุยืนยาวอย่างที่อยู่อาศัยจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในวันนี้

ช่องทางที่สองเกี่ยวข้องกับสินเชื่อ งานวิจัยระบุว่าราคาสินทรัพย์ที่สูงขึ้นเพิ่มอำนาจการกู้ยืมของเจ้าของสินทรัพย์เดิม ทำให้มีเงินทุนสำหรับการซื้อเพิ่มเติม

สำหรับผู้ที่ไม่ใช่เจ้าของ ผลกระทบนี้ปรากฏในค่าเช่า งานวิจัยชี้ว่าต้นทุนที่อยู่อาศัยค่อย ๆ ถูกส่งผ่านไปยังค่าเช่า หมายความว่าเจ้าของได้รับกำไรไปแล้วก่อนที่ผู้เช่าจะสังเกตเห็นการเปลี่ยนแปลง

งานวิจัยยังระบุว่าที่อยู่อาศัยเป็นแหล่งที่มาของหนี้สำหรับกลุ่มครึ่งล่าง โดยรายงานว่า 68 เปอร์เซ็นต์ของสินทรัพย์ของกลุ่มนี้ประกอบด้วยบ้านหรือสินค้าคงทน และกลุ่มนี้ถือหนี้สินเชื่อบ้านอยู่ 3.2 ล้านล้านดอลลาร์

Felix Nikolas Prehn ซึ่งมีอีกชื่อว่า Nikolas Prehn เป็นนักเศรษฐศาสตร์และอดีตนายธนาคารเพื่อการลงทุน มีพื้นเพมาจากเยอรมนี เขาเป็นผู้ประกอบการเทคโนโลยี: ผู้ร่วมก่อตั้ง TradeVision.io (Acetrader Inc) ผู้ก่อตั้ง Winston Daily และ The Prehn Institute และเป็นผู้เผยแพร่คอนเทนต์บน YouTube รายสัปดาห์ นอกจากนี้ เขายังทำงานเป็นจิตรกรและประติมากร และสนับสนุนการช่วยเหลือสัตว์

The Prehn Institute ซึ่งเป็นองค์กรวิจัยอิสระ ก่อตั้งโดย Felix Nikolas Prehn เขาร่วมก่อตั้ง TradeVision.io (Acetrader Inc) ก่อตั้ง Winston Daily และ The Prehn Institute และดำเนินช่อง YouTube ที่เผยแพร่รายสัปดาห์ สถาบันเผยแพร่ผลงานวิจัยเกี่ยวกับตลาดการเงิน และเปิดอบรมแนวปฏิบัติระดับมืออาชีพในตลาด