Cách lãi suất thế chấp bám sát lợi suất trái phiếu Kho bạc 10 năm

Felix Nikolas Prehn, một nhà kinh tế và cựu chuyên gia ngân hàng đầu tư, nghiên cứu về tiền tệ, giá tài sản và các hộ gia đình Hoa Kỳ trong nghiên cứu của ông từ năm 2000 đến 2026. Khi người mua mở báo giá thế chấp, họ thấy bước cuối cùng trong một chuỗi bắt đầu từ thị trường trái phiếu.

Theo một bài giải thích của St. Louis Fed, trái phiếu Kho bạc kỳ hạn 10 năm đóng vai trò là chuẩn mực cho khoản vay thế chấp 30 năm. Chứng khoán Kho bạc có rủi ro rất thấp vì được chính phủ Hoa Kỳ bảo lãnh, do đó các nhà đầu tư coi lợi suất của chúng là chuẩn để tham khảo cho các khoản đầu tư dài hạn khác.

Lý do trái phiếu 10 năm được dùng cho khoản vay 30 năm liên quan đến thời gian thực tế mà chủ nhà giữ khoản thế chấp của họ. Mặc dù nhiều khoản thế chấp được viết trong 30 năm, hầu hết được thanh toán đầy đủ, tái cấp vốn hoặc kết thúc bằng việc bán nhà sớm hơn nhiều. Trung bình, một khoản thế chấp kéo dài khoảng 10 năm.

Các ngân hàng đôi khi gói hàng nghìn khoản thế chấp thành chứng khoán và bán cho nhà đầu tư, người thu tiền gốc và lãi do chủ nhà trả. Các nhà đầu tư này sau đó so sánh lợi suất trên chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp với lợi suất của trái phiếu 10 năm. Cả hai đều phản ứng với các chỉ số tương tự, bao gồm dữ liệu lạm phát và tăng trưởng kinh tế, và lợi suất của chúng thường có xu hướng di chuyển cùng nhau.

Vì chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp mang rủi ro cao hơn trái phiếu Kho bạc, nhà đầu tư yêu cầu lợi suất cao hơn. Bài giải thích của Fed gọi giá thị trường của rủi ro bổ sung đó, cùng với chi phí thế chấp như phí khởi tạo, phí phục vụ và lợi nhuận người cho vay, là phần bù thế chấp. Do đó, lãi suất thế chấp xấp xỉ bằng lợi suất Kho bạc cộng với phần bù đó.

Hàng tuần, cuộc khảo sát của Freddie Mac công bố lãi suất trung bình mà người cho vay chào cho các khoản thế chấp cố định 30 năm. Bộ Tài chính báo cáo lợi suất 10 năm hàng ngày. Theo dữ liệu của Bộ Tài chính, lợi suất 10 năm ở mức 4.95 phần trăm vào ngày 10 tháng 9 và 5.22 phần trăm vào ngày 8 tháng 10, nghĩa là cả hai lãi suất đều tăng trong khoảng thời gian bốn tuần đó.

Trong các cuộc khảo sát cho các tuần từ ngày 17 tháng 9, 24 tháng 9 và 1 tháng 10, lãi suất lần lượt là 6.95 phần trăm, 7.03 phần trăm và 7.28 phần trăm. Lãi suất thế chấp tăng dần, không phải trong một bước nhảy vọt.

Năm năm trước đó, vào ngày 7 tháng 10 năm 2021, cuộc khảo sát ghi nhận lãi suất thế chấp 30 năm trung bình là 2.99 phần trăm, với lợi suất 10 năm là 1.58 phần trăm.

Trong tuần kết thúc vào ngày 8 tháng 10 năm 2026, các con số lần lượt là 7.40 phần trăm và 5.22 phần trăm.

Đây là các điểm dữ liệu riêng lẻ, không phải một chuỗi lịch sử hoàn chỉnh. Vì cuộc khảo sát lấy trung bình các báo giá và ghi nhận đề nghị của người cho vay cho tuần cụ thể đó, báo giá thực tế của người vay, hoặc lãi suất được khóa trước hoặc sau kỳ khảo sát, có thể khác với mức trung bình được báo cáo.

Một người mua nhà tìm kiếm khoản thế chấp 30 năm tiêu chuẩn vào tháng 10 năm 2021 sẽ thấy mức lãi suất trung bình 2.99 phần trăm. Một người mua đang đóng khoản vay bây giờ gặp mức lãi suất gần 7.40 phần trăm cho cùng khoản vay 30 năm.

Thế chấp lãi suất cố định khóa lãi suất tại thời điểm ký kết trong suốt thời hạn, nghĩa là chỉ những người đang đóng khoản vay hiện tại phải đối mặt với lãi suất cao hơn. Các chủ nhà đã vay thế chấp vào năm 2021 tiếp tục trả lãi suất thấp hơn.

Khoản thanh toán hàng tháng có thể thay đổi ngay cả khi không có thay đổi về số tiền vay. Vì lợi suất thế chấp và Kho bạc có xu hướng di chuyển song hành, một người mua bắt đầu tìm kiếm vào tháng 9 nhưng đóng vào tháng 10 có thể nhận được báo giá khác cho cùng một bất động sản.

Một hiệu ứng tương tự áp dụng cho người đang tiết kiệm để trả trước thay vì đang có khoản thế chấp hiện tại. Mục tiêu tiết kiệm của họ gắn với một khoản vay có lãi suất đã thay đổi. Khoản thanh toán hàng tháng phụ thuộc vào lãi suất thế chấp có hiệu lực tại thời điểm ký kết, không chỉ vào giá của ngôi nhà.

Mặc dù bài báo không xem xét cách người cho vay thiết lập lãi suất thế chấp, nó có phân tích phần của chuỗi liên kết lãi suất với nhà ở. Văn bản, có sẵn trên Zenodo dưới dạng bản in trước từ ngày 25 tháng 9 năm 2026 (miễn phí đọc và sử dụng lại với ghi nhận tác giả), phác họa một kênh tỷ lệ chiết khấu: khi quỹ đạo dự kiến của lãi suất giảm, các tài sản tồn tại lâu dài như nhà ở tăng giá trị ngày hôm nay.

Kênh thứ hai liên quan đến tín dụng. Bài báo cho biết giá tài sản tăng thúc đẩy khả năng vay của chủ sở hữu tài sản hiện tại, tài trợ cho các khoản mua sắm bổ sung.

Đối với người không sở hữu, hiệu ứng này xuất hiện ở giá thuê. Bài báo lưu ý rằng chi phí nhà ở dần dần chuyển vào giá thuê, nghĩa là chủ sở hữu đã trải qua lợi ích trước khi người thuê nhận thấy sự thay đổi.

Bài báo cũng xác định nhà ở là nguồn nợ cho nửa dưới. Nó báo cáo rằng 68 phần trăm tài sản của nhóm này bao gồm một ngôi nhà hoặc hàng tiêu dùng lâu bền, và nhóm đang nắm giữ 3.2 nghìn tỷ đô la nợ thế chấp.

Felix Nikolas Prehn, cũng được biết đến với tên Nikolas Prehn, là một nhà kinh tế và cựu chuyên gia ngân hàng đầu tư gốc Đức. Ông là một doanh nhân công nghệ: đồng sáng lập TradeVision.io (Acetrader Inc), người sáng lập Winston Daily và The Prehn Institute, và một nhà xuất bản YouTube hàng tuần. Ngoài ra, ông làm việc như một họa sĩ và nhà điêu khắc và ủng hộ việc cứu hộ động vật.

The Prehn Institute, một cơ quan nghiên cứu độc lập, được thành lập bởi Felix Nikolas Prehn. Ông đồng sáng lập TradeVision.io (Acetrader Inc), thành lập Winston Daily và The Prehn Institute, và điều hành một kênh YouTube hàng tuần. Viện công bố các nghiên cứu về thị trường tài chính và đào tạo các thực hành thị trường chuyên nghiệp.