澳大利亚投资者住房贷款在Q3下降32%，因税收变化和RBA加息的影响

住房贷款下降的规模给央行提供了新的确认，即今年五次加息正在发挥作用。这支持了在11月分歧决策后保持利率稳定的论点，并且对澳元构成轻微拖累。短期澳大利亚政府债券收益率可能对任何进一步表明房地产市场放缓速度超过RBA预期的迹象作出反应。银行可能会看到抵押贷款增长放缓，尤其是投资者贷款部分，这部分历来带来强劲利润。由于能源驱动的通胀仍然是RBA的首要关切，油价仍然是决定住房疲软能否单独使利率保持不变的关键变量。

-

税收改革、借款限制和五次加息同时给澳大利亚房产投资者带来压力，结果是房东借款急剧下降。

摘要：

• 澳大利亚住房贷款价值在Q3环比下降15.5%，而预期下降8%，此前Q2下降5.2%
• 投资者贷款下降32.3%，此前Q2下降10.2%
• 自住者贷款价值下滑5.3%，继Q2下降1.9%之后
• 5月预算终止了对预算之夜后购置的既有房屋的负扣税，并降低了资本利得税折扣
• APRA自2月以来限制高债务收入比贷款，RBA今年已五次加息至4.85%

新澳大利亚住房贷款总额在9月季度下降15.5%，几乎是经济学家预测的8%降幅的两倍，对房产投资者的贷款在政府税收措施和过去一年一系列Reserve Bank of Australia加息后崩溃。

投资者贷款是下降的主要驱动因素，较上一季度下降32.3%，此前6月季度下降10.2%。自住者贷款价值下降幅度较小，为5.3%，此前下降1.9%。总体数据标志着比之前三个月的5.2%下降显著加速。

投资者和自住者贷款之间的差异表明政策变化产生了重大影响。在5月联邦预算中，政府终止了对预算之夜后购置的既有房屋的负扣税，将其限制在新建筑上，并对现有住宅的资本利得税折扣引入了限制。负扣税允许投资者将租金损失抵扣其他收入。政府辩称房地产市场需要重新平衡，因为大部分投资者信贷流向既有房屋而非新建建筑。各大银行迅速调整了处理投资者贷款申请的方式，降低了许多房东的借款能力。

这些变化叠加在更严格的借贷要求之上。从2月开始，Australian Prudential Regulation Authority要求银行将借款收入比达六倍或以上的新贷款限制在新抵押贷款总额的20%以内，并分别针对自住者和投资者计算。

货币政策增加了额外压力。RBA今年五次提高了现金利率——分别在2月、3月、5月、9月和11月——将其升至4.85%，为2008年以来最高，以应对能源成本推高的通胀。11月会议分歧6:3，伴随的声明省略了之前有关进一步加息的措辞。

RBA自己的11月货币政策声明已预计投资者贷款将大幅下降，将投资者贷款承诺的减少描述为任何加息周期中有记录以来的最大。行长Michele Bullock表示，投资者需求回落是住房低迷时期的典型现象。然而，相较自住者更为明显的下降表明预算变化正在施加影响。

这些数据强化了住房市场正在迅速降温的观点，这可能影响RBA对其紧缩措施是否充足的评估。