西班牙房产所有者面临规则变化；Bitcoin 吸引力上升

西班牙近期的紧急住房法令从根本上改变了房产投资者所处的格局，凸显出 Bitcoin 作为规则不可变资产的独特优势。

作者负责 Universidad de las Hespérides 的 Masters in Bitcoin 项目。他指出，土地和房产历来是西班牙家庭世代积累长期财富的基石。如今，这条路径已被政府行动严重限制。

本文并非意在批评房地产本身。而是想指出，西班牙实际上移除了普通家庭可用的少数长期财富积累工具之一，迫使他们另寻替代方案。

两项法令，一个信息

9月29日，西班牙政府颁布了两项紧急住房法令，几乎立即生效。原定于10月2日举行的国会听证会上，两项措施均告失败——第一项以178票对172票被否决，第二项以184票对166票被否决——促使首相桑切斯宣布于11月29日举行大选。

政府没有通过正常立法途径来通过这些措施，而是使用了紧急法令权（紧急立法法令），宪法将该权力保留给“特别紧急需要”的情形。此类法令立即生效，国会有三十天时间确认或废止。通过将改革拆分为两项独立法令，政府确保每项法令都能单独表决，避免单一争议措施让一切脱轨。

第一项法令实施租金上限，直至2027年。租金已高于官方参考价格指数上限的，完全不能上涨。对于其他房产，双方可以约定调整，但若无新协议，涨幅上限为2%。根据国家统计局数据，西班牙9月通胀率为4.9%，房产所有者每年面临法定的实际收入损失。

第二项法令更进一步。当租赁合同的最短期限届满，且任何一方均未发出通知时，租约自动连续续期五年——若出租方为法人实体，则为七年。房东在没有法定理由的情况下终止合同，必须向承租人作出补偿，补偿在可能的情况下按国家租金参考体系计算，最低为每居住一年一个月租金。实际上，业主在很大程度上失去了收回房产或按市场租金重新出租的控制权。

这些规则自现有合同的下一个续约日起适用（根据 Provivienda 的一份摘要），因此许多人质疑其合宪性。批评者认为，它们溯及地改变了在不同条件下签署的私人协议，而宪法第9.3条禁止对限制个人权利的措施作追溯适用。

国会从未解决这一问题。在最初的否决之后，部长会议于周二再次批准了这两项法令，仅作技术性修改，并将其提交给国会的 Diputación Permanente——即在全体议院解散时运作的缩减机构。Junts 的投票在这个机构中并不需要。桑切斯表示，关于自动续期的第二项法令须先经该机构确认方可生效，而不是在 BOE 公布后生效。一家报纸咨询的法学家称，这属于对法律程序的边缘性滥用。

投资者可以适应严格的监管。他们无法应对的是，规则会在承诺作出之后改变——这一点每位欧洲房产所有者都应仔细考虑。

市场在几小时内作出了回答

房产所有者没有等待投票。一个西班牙电视节目报道称，约2900条租赁挂牌在约四小时内从房产门户网站消失（EDATV）。在马德里，据报道挂牌量在不到24小时内下降约20%，从11815套降至9398套（LaBandera）。这些是初步且未经核实的数据，但趋势不容错认。

这种模式此前已经出现过。类似的实验一再产生同样的结果。

• 柏林，2020年：实施了为期五年的租金冻结。当时的研究发现，受管制公寓供应大约减半，而未受管制的租金却在上涨。2021年，宪法法院推翻了该法律。
• 旧金山，1994年：Diamond、McQuade 和 Qian 进行的 Stanford 研究发现，扩大租金管制帮助原有租客留了下来，但房东将受管制供应减少了约15%，全市租金上涨约5%。
• 加泰罗尼亚，2024年：压力地区的租金上限减缓了价格涨势，但巴塞罗那的租房挂牌量下降了22.2%，马德里则上升了3.9%（Fedea，经 idealista）。
• 西班牙本身，1946年至1985年：强制性的、近乎永久的租约延长让旧租金冻结了数十年。业主停止维护建筑，导致城市衰败，直到1985年 Boyer 法令终结了这一制度。

新的自动续期法令，就其逻辑而言，代表着向西班牙那种历史模式的回归。

真正的问题不是房东

西班牙的问题不是房东过多，而是住房短缺。2025年，新增约24万户家庭，而完工住房只有约9.2万套。Bank of Spain 估计，2021年至2025年的累计缺口约为75万套住房（Cantabria Económica）。

同一份报告指出了障碍：可建设用地稀缺、城市开发缓慢、规划僵化。经济学家，如作者同事 Daniel Fernández Méndez，认为限制性的土地法规和日益严格的建筑标准使得即使在当前价格下，建设也无利可图（Hespérides）。

因此，国家一边限制可建造的内容，一边限制现有房产的收益。供应从两个方向受到挤压。

负担并不落在已有业主身上——他们有选择，可以出售、等待，或让房产空置，而不是冒险遇到永不离开的租客——而是落在租客身上。由于可用公寓减少，剩余房产的租金将上涨，更多人最终会陷入没有合同或保障的非正式安排，处于灰色经济的边缘。

买房也不是解决办法。西班牙人买不起房的原因与租不起房的原因相同：住房太少，而这些法令对此毫无帮助。一些房东可能被迫出售，但这几乎不会影响价格。销售端的调整比租赁端慢得多。按揭金额超过公寓售价的业主根本无法出售。还有很多业主干脆等待，希望政府更迭，把公寓空置。结果是：更多人既租不到也买不到。租客受损，小投资者受损，住房短缺依然如故。

没有法令能改写的资产

房地产最大的风险不是市场波动，而是管理你资产的规则随时可能被政府改变，而你无法转移该资产。一栋建筑永久固定在一个司法管辖区。

Bitcoin 在每个方面都不同。

• 固定规则：供应上限为2100万，这一规则十七年来未曾改变。可以说，Bitcoin 的整个基础设施就是为了防止此类改变而设计的。没有任何部长能给其收益设上限、冻结它，或延长他人对它的索取权。
• 真正的所有权：存放在自己的钱包中，它没有可能停止付款的租客，没有可能搬进来的占屋者，也没有必须批准出售的法院。
• 可携带：它不依附于任何单一国家。如果当地规则变得不利，你的储蓄不必留在那里。
• 对小储户开放：购买房产需要首付、按揭、公证人以及多年的投入。Bitcoin 可以每次几欧元、按固定计划购买，任何人都能做到。

对大多数西班牙家庭来说，房产几乎构成了他们全部财富。本周表明，这些财富中有多少取决于政治。

长期图景同时显示出潜在回报与风险。若在2017年峰值后不久买入，一笔 Bitcoin 仓位在一年内损失了将近四分之三的价值，随后表现数倍优于西班牙房产。

过往表现不预示未来回报。Bitcoin 波动性极高，其价值可能大幅下跌。房价线仅显示价格变化，不包括租金收入、税费、维护和购买成本。这不是投资建议。

Bitcoin 万岁

家庭永远需要住房，所以他们会继续买房或租房。发生变化的是第二套住房——作为投资的房产。对小投资者而言，现在风险大于回报，这移除了普通西班牙人一生中积累财富的少数途径之一。

Bitcoin 可以填补这一缺口，前提是像对待房产一贯的方式那样对待它：作为长期持有，而不是彩票。它的价格波动剧烈，短期内可能大幅下跌。任何持有者都应以年为单位思考，定期买入而不是试图择时，并且永远不要投入明年需要的钱。

房产给你一种规则可以被改写的资产。Bitcoin 提供的是价格波动，但规则保持固定。经历了这一周后，更多西班牙人会问自己，他们更愿意让储蓄承担哪种风险。

无论国会如何决定，西班牙的房产所有者都已明白，合同在签署之后是可以被改变的。这一教训不会因投票而消失。西班牙人所熟悉的租房市场已经不复存在。Bitcoin 万岁。