米国不動産株、S&P500対比で過去最低を記録——金利上昇が重しに

S&P500に対する米国不動産株の相対的な弱さは、記録上過去最大となっている。両セクターの比率は0.122であり、2007年以前に不動産株が積み上げたすべてのアウトパフォーム分は現在、完全に消失している。

ただしこれは相対的な下落であり、住宅価格の暴落ではない。米国株全体と不動産株とのギャップは、約20年にわたる divergence（乖離）を反映している。

住宅バブルの優位性はどのように消えたか

この記録的な低水準は、Creative Planningのチーフ・マーケットストラテジスト、チャーリー・ビレロ氏がXで指摘した。彼の計算は2つのトータルリターン指数に基づいている。

一つはiシェアーズ米国不動産ETF（IYR）で、REIT（不動産投資信託）や不動産会社を組み入れている。もう一方はSPDR S&P500 ETF（SPY）だ。

比率が上昇すると、不動産が市場全体を上回っていることを示す。この比率は2007年2月に約0.46に達し、住宅バブル期の長期にわたるアウトパフォームを締めくくった。

それから数カ月後、サブプライム住宅ローン危機が顕在化し始めた。

このピーク以降、比率は約73%低下した。つまり、米国不動産株は2000年代初頭の不動産ブームで得た相対的な利益をすべて失ったことになる。

借入コストが問題を悪化させている。フレディマックの週次調査によると、30年固定金利の平均は10月1日に7.28%に達し、2023年11月以来の高水準となった。

貸し手からの日次データは、9月下旬に住宅ローン金利が急上昇したことを既に示していた。同時に、FRB（連邦準備制度理事会）は利上げを再開している。

金利上昇はREITに二重の打撃を与える。債務コストを増加させ、配当利回りを債券と比較して魅力的でなくする。

シフ氏が不動産株のさらなる下落を予想する理由

ユーロ・パシフィック・アセット・マネジメントのチーフエコノミスト、ピーター・シフ氏は、このセクターにはまだまだ下落余地があると応じた。不動産は、低下を続ける住宅ローン金利と政府支援に依存して生きてきた、と同氏は言う。

シフ氏の見解では、その両方の追い風が逆風に変わり始めている。業界についての彼の表現は「dead（死んでいる）」だ。

それに加えて、ここからさらに大きく下がる。業界は死んでいる。それは、低下し続ける住宅ローン金利と政府補助金によって生き延びてきた。今や同じ力学の逆転によって死につつある。

— Peter Schiff (@PeterSchiff) 2026年10月5日

ただし、ビレロ氏の比率は相対的なパフォーマンスのみを測定している。S&P500がテクノロジー株主導で上昇すると、不動産株が値上がりしていても比率は低下する可能性がある。

家計も同様の道をたどっている。米国家計資産に占める株式の割合は過去最高となり、住宅資産の割合は縮小した。

結局のところ、金利環境は単一の指標よりも重要である。10年物米国債利回りが5%を超える中、投資家は不動産リスクを回避しながら安定したインカムを得ることができる。このトレードオフは、金利が低下するまで米国不動産株に重しとなり続ける可能性がある。