การปล่อยกู้ซื้อบ้านของนักลงทุนออสเตรเลียลดลง 32% ในไตรมาส 3 จากผลกระทบการเปลี่ยนแปลงภาษีและการขึ้นดอกเบี้ยของ RBA

ขนาดของการลดลงของสินเชื่อที่อยู่อาศัยทำให้ธนาคารกลางได้รับการยืนยันใหม่ว่าการขึ้นอัตราดอกเบี้ย 5 ครั้งในปีนี้กำลังส่งผลกระทบ สิ่งนี้สนับสนุนข้อโต้แย้งในการคงอัตราดอกเบี้ยไว้หลังจากมติที่แตกแยกในเดือนพฤศจิกายน และเป็นปัจจัยกดดันเล็กน้อยต่อดอลลาร์ออสเตรเลีย อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลออสเตรเลียระยะสั้นอาจตอบสนองต่อสัญญาณใดๆ ที่บ่งชี้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัวเร็วกว่าที่ RBA คาดไว้ ธนาคารต่างๆ มีแนวโน้มที่จะเห็นการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่อ่อนแอลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการปล่อยกู้ของนักลงทุน ซึ่งเป็นกลุ่มที่ในอดีตสร้างผลกำไรที่แข็งแกร่ง ด้วยภาวะเงินเฟ้อที่ขับเคลื่อนโดยพลังงานยังคงเป็นข้อกังวลหลักของ RBA ราคาน้ำมันจึงยังคงเป็นตัวแปรสำคัญในการพิจารณาว่าความอ่อนแอของตลาดที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียวสามารถทำให้อัตราดอกเบี้ยไม่เปลี่ยนแปลงได้หรือไม่

-

การปฏิรูปภาษี ข้อจำกัดในการกู้ยืม และการขึ้นอัตราดอกเบี้ย 5 ครั้ง ล้วนเป็นปัจจัยกดดันต่อนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรเลียพร้อมกัน และผลลัพธ์คือการกู้ยืมของเจ้าของบ้านที่ลดลงอย่างรุนแรง

สรุป:

• มูลค่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของออสเตรเลียลดลง 15.5% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาสใน Q3 เทียบกับที่คาดการณ์ว่าจะลดลง 8% และลดลง 5.2% ก่อนหน้าใน Q2
• การปล่อยกู้ของนักลงทุนลดลง 32.3% หลังจากลดลง 10.2% ใน Q2
• มูลค่าสินเชื่อของผู้อยู่อาศัยที่เป็นเจ้าของบ้านลดลง 5.3% ตามหลังการลดลง 1.9% ใน Q2
• งบประมาณเดือนพฤษภาคมยุติการหักค่าใช้จ่ายเช่าติดลบสำหรับบ้านที่มีอยู่ซึ่งซื้อหลังคืนงบประมาณ และลดส่วนลดภาษีกำไรจากการขายทุน
• APRA ได้จำกัดการปล่อยกู้ที่มีอัตราส่วนหนี้สูงต่อรายได้ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ และ RBA ได้ขึ้นอัตราดอกเบี้ย 5 ครั้งในปีนี้เป็น 4.85%

มูลค่ารวมของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ของออสเตรเลียลดลง 15.5% ในไตรมาสเดือนกันยายน เกือบสองเท่าของการลดลง 8% ที่นักเศรษฐศาสตร์คาดการณ์ไว้ โดยการปล่อยกู้ให้กับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ถดถอยหลังจากมาตรการภาษีของรัฐบาลและการขึ้นอัตราดอกเบี้ยของ RBA หลายครั้งในช่วงปีที่ผ่านมา

การปล่อยกู้ของนักลงทุนเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของการลดลง โดยลดลง 32.3% จากไตรมาสก่อนหน้า หลังจากลดลง 10.2% ในไตรมาสเดือนมิถุนายน มูลค่าสินเชื่อของผู้อยู่อาศัยที่เป็นเจ้าของบ้านลดลงในอัตราที่น้อยกว่าที่ 5.3% ตามหลังการลดลง 1.9% ก่อนหน้านี้ ตัวเลขโดยรวมแสดงให้เห็นถึงการเร่งตัวลงอย่างมีนัยสำคัญจากการลดลง 5.2% ที่เห็นในสามเดือนก่อนหน้า

ความแตกต่างระหว่างการปล่อยกู้ของนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงนโยบายที่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ในงบประมาณเดือนพฤษภาคม รัฐบาลได้ดำเนินการยุติการหักค่าใช้จ่ายเช่าติดลบสำหรับบ้านที่มีอยู่ซึ่งซื้อหลังคืนงบประมาณ โดยจำกัดให้เฉพาะที่พักที่สร้างใหม่เท่านั้น และยังได้แนะนำข้อจำกัดเกี่ยวกับส่วนลดภาษีกำไรจากการขายทุนสำหรับที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ การหักค่าใช้จ่ายเช่าติดลบอนุญาตให้นักลงทุนสามารถหักขาดทุนจากค่าเช่ากับรายได้อื่น รัฐบาลอ้างว่าตลาดที่อยู่อาศัยจำเป็นต้องปรับสมดุล เนื่องจากสินเชื่อของนักลงทุนส่วนใหญ่ถูกส่งไปยังบ้านที่มีอยู่มากกว่าการก่อสร้างใหม่ ธนาคารหลักๆ ปรับเปลี่ยนวิธีการดำเนินการคำขอสินเชื่อของนักลงทุนอย่างรวดเร็ว ลดความสามารถในการกู้ยืมสำหรับเจ้าของบ้านจำนวนมาก

การเปลี่ยนแปลงเหล่านั้นถูกซ้อนทับบนข้อกำหนดการให้กู้ยืมที่เข้มงวดยิ่งขึ้น ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ Australian Prudential Regulation Authority (APRA) กำหนดให้ธนาคารจำกัดสินเชื่อใหม่ที่มีสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ตั้งแต่หกเท่าขึ้นไปให้อยู่ที่ 20% ของการปล่อยกู้จำนองใหม่ โดยคำนวณแยกกันสำหรับผู้อยู่อาศัยและนักลงทุน

นโยบายการเงินได้เพิ่มความตึงเครียดเพิ่มเติม RBA ได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 5 ครั้งในปีนี้—ในเดือนกุมภาพันธ์ มีนาคม พฤษภาคม กันยายน และพฤศจิกายน—ทำให้อยู่ที่ 4.85% ซึ่งสูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2008 ขณะที่ต้องต่อสู้กับภาวะเงินเฟ้อที่ขับเคลื่อนโดยต้นทุนพลังงาน การประชุมเดือนพฤศจิกายนมีมติแตกแยก 6-3 และแถลงการณ์ที่ตามมาได้ละเว้นภาษาก่อนหน้านี้เกี่ยวกับการปรับขึ้นเพิ่มเติม

รายงานนโยบายการเงินเดือนพฤศจิกายนของ RBA เองได้คาดการณ์แล้วว่าการปล่อยกู้ของนักลงทุนจะลดลงอย่างรุนแรง โดยระบุว่าการลดลงของคำมั่นสัญญาสินเชื่อนักลงทุนนั้นมากที่สุดในวัฏจักรการขึ้นดอกเบี้ยเท่าที่มีการบันทึกไว้ ผู้ว่าการ Michele Bullock กล่าวว่าการถดถอยของอุปสงค์นักลงทุนเป็นเรื่องปกติในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยตกต่ำ อย่างไรก็ตาม การลดลงที่ชัดเจนกว่าเมื่อเทียบกับผู้อยู่อาศัยบ่งชี้ว่าการเปลี่ยนแปลงงบประมาณกำลังส่งผลกระทบ

ข้อมูลดังกล่าวตอกย้ำแนวคิดที่ว่าตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเย็นตัวลงอย่างรวดเร็ว ซึ่งอาจเป็นปัจจัยในการประเมินของ RBA ว่ามาตรการคุมเข้มของตนเพียงพอหรือไม่