房地產代幣化：最難的RWA類別為何進展緩慢？

房地產幾乎是所有代幣化簡報第一個舉例的案例：全球最大的資產類別，缺乏流動性，難以取得——絕對是放在鏈上的完美標的。然而實際上，採用情況卻完全相反。rwa.xyz 等產業追蹤工具顯示，代幣化國庫券和私人信貸佔據了鏈上RWA價值的絕大多數，而代幣化房地產僅佔一小部分。原因並非缺乏興趣，而是房地產的困難環節——法律產權、估價、收益和轉售——全都發生在鏈下，而代幣本身無法改變任何一項。本文將逐一探討這些障礙，以及閱讀任何以房地產為基礎的產品時應注意的事項。

最常被提及的應用場景卻最晚到來

敘事與採用之間的差距值得明確指出。國庫券和私人信貸之所以能快速代幣化，是因為其底層資產本質上已是金融工具：標準化、每日或依合約定價，並透過現有法律架構進行結算。將基金份額或貸款權益放到鏈上，主要改變的是記帳方式。

房地產則截然不同。建築物是受物權法、地方登記制度、租戶和管理者約束的實體資產。這類型的代幣化專案已存在多年——分割租賃物業平台、單一建築物發行、代幣化房地產基金——但沒有任何一個能像國庫券產品那樣規模化。顧問研究（例如Deloitte關於房地產代幣化的報告）仍將大規模採用視為預測而非事實。要理解原因，請追蹤從代幣回到建築物的傳輸路徑。

產權與法律移轉發生在鏈下

第一個障礙是法律。在幾乎所有司法管轄區，土地和建築物的所有權都記錄在政府土地登記處，而非區塊鏈上。代幣不能代表產權。實際上被代幣化的通常是間接權益：持有該物業的公司股份、基金單位或信託權益。

這種間接性在兩個方面很重要。首先，你的權利取決於法律架構及其管轄區，而這些差異很大——一個代幣持有人在一個國家可以執行的權利，在另一個國家可能不存在。其次，物業本身的任何實際移轉仍需經過公證人、登記處、稅務和當地流程。代幣交易快速，建築物則不然。這就是一般模式，描述於 什麼是代幣化以及真實世界資產如何成為代幣：代幣是權益的紀錄，而該權益的強度由鏈下法律決定。

估價以鑑價為基礎，且每個物業都不同

第二個障礙是定價。國庫券每個交易日都有市場價格。建築物則有估價——專業估計，可能每年或每半年進行一次，基於可比銷售和收益假設。在兩次估價之間，代幣化物業的陳述價值是遞延估計值，而非市場成交價。

異質性使情況更糟。每個物業都是獨一無二的：地點、狀況、租約、當地市場。沒有相同建築物的訂單簿可供定價。物業也是大額的——建築物整體出售，速度緩慢，交易成本高。你無法出售建築物的3%來確定其價格。因此，分割代幣持有人持有的權益，其參考價值更新緩慢，並且在實際估價或實際銷售發生時可能大幅修正。

收益仰賴租戶與管理

許多以房地產為基礎的產品宣傳租金收益。請將該聲明視為一系列依賴關係，而非一個利率。回報的來源是特定租戶支付的租金，扣除營運成本、稅金、保險和管理費。如果租戶搬離、違約或重新談判，收益就會改變。如果物業需要維修，分配可能縮減或暫停。物業管理者的能力介於你與現金流之間。

這些都不是固定或有保證的，且與期限和退出機制交互作用：租金分配通常涵蓋多年的持有期，而取回資金取決於出售物業、再融資，或為你的分割權益找到買家。每一條路徑都帶有各自的風險——市場下跌、估價不足，或乾脆在你想要退出時沒有買家。

為何分割權益的次級流動性依然薄弱

代幣化對房地產的承諾是流動性：將建築物變成數千個可交易的部分。實際上，分割物業代幣的次級市場一直很薄弱。原因來自上述所有問題：

可交易的格式並不會創造需求。這是核心觀點， 為什麼「代幣化」不代表流動性：流動性來自擁有充分資訊的願意買家，而房地產代幣提供給買家的標準化資訊比幾乎任何其他RWA類別都少。

閱讀房地產支持產品時應注意的事項

代幣並不能解決物業問題。這是最需要記住的一句話。當你看到一個房地產RWA產品時，有用的問題是那些鏈下的問題：

• 我到底擁有什麼？ 是物業本身，還是持有物業的載具的股份？根據哪個司法管轄區的法律？
• 價值如何設定？ 誰來估價？多久一次？最近一次估價是什麼時候？
• 收益從哪裡來？ 哪些租戶？出租率如何？分配前會扣除哪些成本？
• 期限和退出機制是什麼？ 是否有預定的銷售日期？如果物業無法以假設價格出售，會發生什麼事？
• 誰來管理？他們收取多少費用？

如果產品頁面清楚回答了這些問題，你看到的是認真的產品。如果它以收益率數字為主導，並將建築物視為細節，請保持謹慎——這個類別採用緩慢正是因為這些細節很困難。

房地產代幣化確實可能成長；障礙是真實的但並非永久，且某些司法管轄區的法律和登記基礎設施正在緩慢改變。目前，請將每個以房地產為基礎的代幣視為換上新格式的私人房地產交易。如果你想了解平台如何在同一處呈現RWA產品資訊——底層資產、期限、退出和風險揭露—— Bifu上的RWA專區 是練習上述問題的參考點。

常見問題

代幣化房地產與公開交易的REIT有何不同？

REIT在公開交易所交易，具有每日市場價格和標準揭露規則，提供真實、持續的流動性。此處所述的代幣化房地產產品通常是單一物業或小型資產池的私人權益，以定期估價而非即時市場定價，且次級交易稀少或不存在。

代幣化房地產是否受到監管？

一般來說是，因為被代幣化的通常是持有物業的公司股份、基金單位或信託權益——這些法律結構已受證券、基金或物權法規範。具體規則和資格要求取決於司法管轄區和法律架構，因此請查閱個別產品的文件。

我可以在期限結束前從代幣化房地產投資中取回資金嗎？

通常只能透過次級銷售，而該市場對於分割房地產代幣通常流動性薄弱，因此提前退出無法保證，且可能以折價發生。較可靠的取回現金路徑是產品的計畫退出——物業出售、再融資或定義的贖回事件——這就是為什麼陳述的期限與陳述的回報同樣重要。

我需要是合格投資者或專業投資者才能購買代幣化房地產嗎？

這取決於特定產品和司法管轄區。許多私人房地產代幣化發行僅限於符合特定資格或專業投資者標準的投資者，與其他私人市場RWA產品類似，因此請查閱該產品的文件以了解其要求。

相關閱讀

• 初次接觸？從 RWA的基礎開始。
• 在同一領域： RWA市場地圖。