澳洲投資者房屋貸款第三季驟降32%，受稅制改革與RBA升息影響

房屋貸款的大幅下滑，為央行提供了新的證據，顯示今年五次升息正在發揮作用。這強化了在11月意見分歧的決議後維持利率不變的論點，並對澳元構成輕微壓力。短期澳洲公債殖利率可能對任何顯示房市降溫速度超過RBA預期的進一步跡象作出反應。銀行業者可能面臨更弱的房貸增長，尤其在投資者貸款方面——此類貸款向來貢獻強勁獲利。由於能源驅動的通膨仍是RBA的主要關切，油價仍是決定房市疲弱是否足以維持利率不變的關鍵變數。

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稅制改革、貸款限制以及五次升息同時壓抑了澳洲房地產投資者，結果是房東借貸大幅下降。

摘要：

• 澳洲房屋貸款總值在第三季季減15.5%，低於預期的8%降幅，也低於第二季的5.2%降幅
• 投資者貸款下降32.3%，前一季降幅為10.2%
• 自住者貸款價值下滑5.3%，前一季降幅為1.9%
• 5月預算案終止了針對預算案之夜後購入的既有住宅的負扣稅，並降低了資本利得稅優惠
• APRA自2月以來限制了高債務收入比貸款，RBA今年已五次升息至4.85%

澳洲新房屋貸款總值在9月當季下降15.5%，幾乎是經濟學家預測的8%降幅的兩倍，主因是政府稅務措施以及過去一年澳洲儲備銀行的系列升息，導致房地產投資者貸款大幅萎縮。

投資者貸款是此波下滑的主要驅動力，較前一季下降32.3%，而6月當季的降幅為10.2%。自住者貸款價值僅下滑5.3%，低於前一季的1.9%降幅。整體數據較先前三個月的5.2%降幅顯著加速。

投資者與自住者貸款的差異，顯示政策變革產生了重大影響。在5月的聯邦預算案中，政府終止了針對預算案之夜後購入的既有住宅的負扣稅，僅限於新建物適用，同時也限制了現有住宅的資本利得稅優惠。負扣稅允許投資者以租金損失抵銷其他收入。政府認為房市需要重新平衡，因為多數投資者信貸流向既有住宅而非新建案。大型銀行迅速調整了處理投資者貸款申請的方式，降低了許多房東的借款能力。

這些變革疊加在更嚴格的貸款要求之上。自2月開始，澳洲審慎監管局要求銀行將新貸款中借款倍數達收入六倍或以上者，限制在新增房貸的20%以內，並分別針對自住者與投資者計算。

貨幣政策也增添了額外壓力。RBA今年已五次調升現金利率——分別在2月、3月、5月、9月和11月——使其升至4.85%，為2008年以來最高，以應對能源成本推升的通膨。11月會議以6比3的票數分歧通過，會後聲明省略了先前關於進一步升息的措辭。

RBA自身的11月貨幣政策聲明已預期投資者貸款將大幅下滑，稱投資者貸款承諾的降幅為紀錄上任何升息週期中最大。總裁Michele Bullock表示，房市低迷期間投資者需求回縮是典型現象。然而，與自住者相比更顯著的降幅，顯示預算變革正在發揮影響。

這項數據強化了房市快速降溫的看法，可能影響RBA評估其緊縮措施是否已足夠。