西班牙房產業主面臨規則變更；比特幣吸引力增加

西班牙最近的緊急住房法令從根本上改變了房地產投資者的格局，凸顯了比特幣作為具有不可改變規則資產的獨特優勢。

作者是赫斯珀里得斯大學（Universidad de las Hespérides）比特幣碩士（Masters in Bitcoin）項目的負責人，他指出，土地和房產世代以來一直是西班牙家庭長期財富的基礎。這條路徑現在已被政府行動嚴重限制。

本文並非意在批評房地產本身。而是強調西班牙實際上已經移除了普通家庭可用的少數長期財富積累工具之一，迫使他們尋找替代方案。

兩項法令，同一訊息

9月29日，西班牙政府頒布了兩項緊急住房法令，幾乎立即生效。原定於10月2日舉行的國會聽證會上，兩項措施均被否決——第一項以178票對172票，第二項以184票對166票——促使桑切斯總理宣布於11月29日舉行大選。

政府沒有通過正常立法渠道通過這些措施，而是使用了緊急法令權力（reales decretos-ley），憲法將其保留用於「特別緊急和迫切的需要」情況。此類法令立即生效，國會需在三十天內確認或廢除。通過將改革分為兩項單獨法令，政府確保每項都可以獨立投票，防止某一爭議措施破壞整體進程。

第一項法令規定租金上限至2027年。已經超過官方參考價格指數最高值的租金完全不能上漲。對於其他房產，雙方可以商定調整，但若沒有新協議，漲幅上限為2%。根據國家統計研究所的數據，西班牙9月份通脹率為4.9%，房產業主每年面臨法定實際收入損失。

第二項法令更進一步。當租賃最小期限結束而任何一方未通知時，將自動續約，每次續約五年——如果房東是法人實體則為七年。房東在沒有法律規定的理由下終止合同，必須補償租戶，補償金盡可能使用國家租金參考系統計算，最低為每年居住期的一個月租金。實際上，業主在很大程度上失去了收回房產或以市場租金重新出租的控制權。

這些規則從現有合同的下一個續約日開始適用（根據Provivienda的摘要），導致許多人質疑其合憲性。批評者認為，它們追溯性改變了在不同條件下簽署的私人協議，而憲法第9.3條禁止限制個人權利的措施這樣做。

國會從未解決那個問題。在最初被否決後，部長會議於週二再次批准了兩項法令，僅做了技術性修改，並將其提交給國會常設委員會（Diputación Permanente）——這是一個在全院解散時運作的縮小規模機構。該機構不需要Junts的投票。桑切斯表示，關於自動續約的第二項法令需經此機構確認後方可生效，而非在BOE上公布即生效。某報紙諮詢的法學家稱這屬於法律程序的邊緣濫用。

投資者可以適應嚴格的法規。但他們無法應對的是承諾做出後規則發生改變——這一點每個歐洲房產業主都應仔細考慮。

市場在數小時內回應

房產業主並未等待投票。一個西班牙電視節目報導，大約有2,900個租房房源在約四小時內從房產門戶網站下架（EDATV）。在馬德里，房源據報導在24小時內下降約20%，從11,815套降至9,398套（LaBandera）。這些是初步的、未經核實的數字，但趨勢不容置疑。

這種模式以前就觀察過。類似的實驗一直產生相同的結果。

• 柏林，2020年：實施了為期五年的租金凍結。當時的研究發現受管制的公寓供應大約減半，而未經管制的租金上漲。憲法法院在2021年推翻了該法律。
• 舊金山，1994年：Diamond、McQuade和Qian的一項史丹佛研究發現，擴大的租金管制幫助現有租戶留下，但房東將受管制的供應減少了約15%，全市租金上漲了約5%。
• 加泰隆尼亞，2024年：緊張區域的租金上限減緩了價格增長，但巴塞隆納的租房房源下降了22.2%，而在馬德里則上升了3.9%（Fedea，via idealista）。
• 西班牙本身，1946年至1985年：強制性的近乎永久性的租約延長凍結了數十年的舊租金。業主停止維護建築，導致城市衰敗，直到1985年Boyer法令結束了該制度。

新的自動續約法令，就其邏輯而言，代表了向那個歷史西班牙模式的回歸。

真正的問題不是房東

西班牙的問題並非房東過多，而是住房短缺。2025年，大約有24萬個新家庭形成，而僅完成了約9.2萬套住房。西班牙銀行（Bank of Spain）估計2021年至2025年的累計缺口約為75萬套住房（Cantabria Económica）。

同一份報告指出了障礙：可建設用地稀缺、城市發展緩慢以及規劃僵化。經濟學家如同事丹尼爾·費爾南德斯·門德斯（Daniel Fernández Méndez）認為，限制性的土地法規和日益嚴格的建築標準使得即使當前價格下建設也無利可圖（Hespérides）。

因此，國家既限制可以建造什麼，又限制現有房產的收益。供應從兩方面受到擠壓。

負擔並非落在現有業主身上，他們有選擇——他們可以出售、等待或將房產空置，而非冒風險招攬永不離開的租戶——而是落在租戶身上。可用的公寓減少，剩餘房產的租金將上漲，更多人最終將處於灰色經濟邊緣，沒有合同或保護的臨時安排。

購房也不是解決方案。西班牙人無法負擔購房，原因與無法負擔租房相同：住房太少，而這些法令對此毫無作為。一些房東可能被迫出售，但這幾乎不會影響價格。銷售調整比租賃慢得多。抵押貸款超過公寓售價的業主根本不能出售。許多其他人只會等待，希望政府換屆，讓公寓空置。結果：更多人無法租房或買房。租戶受損，小投資者受損，住房短缺依舊。

一項法令無法重寫的資產

房地產的最大風險並非市場波動。而是管束你資產的規則可被政府隨時更改，且你無法搬遷該資產。一棟建築永久固定在一個司法管轄區。

比特幣在每一點上都不同。

• 固定規則：供應量上限為2100萬，這一規則十七年來未變。比特幣的整個基礎設施可以說是為了防止此類更改而設計。沒有部長能限制其收益、凍結它或延長他人對其的所有權主張。
• 真正所有權：存放在自己的錢包裡，沒有可以停止付款的租戶，沒有可以搬進來的擅居者，也沒有必須批准出售的法院。
• 可攜帶：不綁定於任何一個國家。如果當地規則變得敵對，你的儲蓄不必留在這裡。
• 對小額儲蓄者開放：購買房產需要首付、抵押貸款、公證人以及多年的承諾。比特幣可以一次購買幾歐元，按固定時間表，任何人都可以。

對於大多數西班牙家庭來說，房產構成了他們幾乎所有的財富。本週展示了這些財富中有多少取決於政治。

長期圖景顯示了潛在的回報和風險。在2017年峰值後購入的比特幣持倉，在一年內損失了近四分之三的價值，隨後表現超過西班牙住房數倍。

過往表現不代表未來回報。比特幣波動巨大，其價值可能大幅下跌。住房線僅顯示價格變動，不包括租金收入、稅收、維護和購買成本。本文並非投資建議。

比特幣萬歲

家庭永遠需要住房，所以他們會繼續購買或租賃房屋。改變的是第二套公寓——作為投資的房產。對於小投資者來說，風險現在超過了回報，移除了普通西班牙人一生中積累財富的少數途徑之一。

如果像對待房產那樣對待——作為一種長期持有，而非彩票——比特幣可以填補這個缺口。其價格波動劇烈，短期內可能大幅下跌。持有者應以年為單位思考，定期買入而非試圖擇時，並且永遠不要投入明年需要用的錢。

房產給你一項規則可被重寫的資產。比特幣提供價格波動但規則固定。經過這一週，更多的西班牙人將詢問他們更願意用儲蓄承擔哪種風險。

無論國會決定什麼，西班牙的房產所有者已經學到，他們的合同可以在簽署後被更改。這一教訓不會通過投票消失。西班牙所熟知的租賃市場已經消失。比特幣萬歲。