オーストラリアの投資家向け住宅融資、第3四半期に32％減少—税制変更とRBA利上げが重しに

住宅融資の減少規模は、今年5回の利上げが効果を発揮していることを中央銀行に改めて確認させるものである。これにより、11月の分割された決定を受けて金利を据え置く主張が強化され、オーストラリアドルにとっては若干の重しとなる。短期オーストラリア国債の利回りは、住宅市場がRBAの想定以上に急速に減速しているというさらなる兆候に反応する可能性がある。銀行は、特に投資家向け融資において、住宅ローン成長の鈍化を目の当たりにするだろう。この分野は歴史的に高い利益を生み出してきた。エネルギー主導のインフレが依然としてRBAの主要な懸念事項である中、原油価格が、住宅市場の弱さだけで金利を据え置けるかどうかを決定する主要な変数であり続けている。

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税制改革、借入制限、および5回の利上げがすべて同時にオーストラリアの不動産投資家に重くのしかかり、結果として地主の借入は急減した。

概要:

• オーストラリアの住宅ローン総額は第3四半期に前期比15.5％減少。予想は8％減、前期（第2四半期）は5.2％減
• 投資家向け融資は32.3％減少。第2四半期は10.2％減
• 自宅所有者向け融資額は5.3％減少。第2四半期は1.9％減
• 5月の予算では、予算編成日以降に取得された既存住宅についてネガティブ・ギアリングを終了し、キャピタルゲイン税の軽減措置を縮小
• APRAは2月以降、高水準の債務対所得比率での融資を制限しており、RBAは今年5回の利上げを実施し、金利は4.85％に

9月四半期のオーストラリアの新規住宅ローン総額は15.5％減少し、エコノミストが予想した8％の減少をほぼ倍増した。これは、政府の税制措置と過去1年間のオーストラリア準備銀行（RBA）による一連の利上げを受けて、不動産投資家向け融資が崩壊したためである。

投資家向け融資が減少の主因であり、前期比32.3％減となった。6月四半期は10.2％減であった。自宅所有者向け融資額は、前期の1.9％減に続き、より小幅な5.3％減となった。全体の数字は、それ以前の3か月間に見られた5.2％減から大幅に加速したことを示している。

投資家向け融資と自宅所有者向け融資の乖離は、政策変更が大きな影響を与えていることを示している。5月の連邦予算で、政府は予算編成日以降に購入された既存住宅に対するネガティブ・ギアリングを終了し、新築物件に限定する措置を講じた。また、既存住宅に対するキャピタルゲイン税の軽減措置にも制限を導入した。ネガティブ・ギアリングにより、投資家は賃貸損失を他の所得で相殺できる。政府は、投資家向け融資のほとんどが新築ではなく既存住宅に向けられていたため、住宅市場のリバランスが必要だと主張した。主要銀行は投資家向けローン申請の処理方法を迅速に調整し、多くの地主の借入能力を引き下げた。

これらの変更は、より厳格な融資要件にさらに上乗せされた。2月以降、オーストラリア金融規制庁（APRA）は、銀行に対し、新規融資のうち借入者の所得の6倍以上の融資を、自宅所有者向けと投資家向けにそれぞれ別途計算し、新規住宅ローンの20％に制限するよう義務付けた。

金融政策もさらなる圧力を加えている。RBAは今年、2月、3月、5月、9月、11月の5回にわたり政策金利を引き上げ、2008年以来最高となる4.85％とした。これはエネルギーコストによるインフレに対処するためである。11月の会合は6対3で分割され、 accompanying statement ではさらなる利上げに関する以前の文言が削除された。

RBA自身の11月の金融政策報告書は、すでに投資家向け融資の急激な減少を予想しており、投資家向けローンコミットメントの減少は、記録的な利上げサイクルの中で最大であると特徴づけていた。ミケーレ・ブロック総裁は、投資家需要の後退は住宅市場の低迷期には典型的だと述べた。しかし、自宅所有者向け融資と比較してより顕著な減少は、予算変更が影響を及ぼしていることを示している。

このデータは、住宅市場が急速に冷え込んでいるという認識を強化するものであり、RBAが引き締め措置が十分であったかどうかを評価する際の要素となる可能性がある。