スペインの不動産所有者、ルール変更に直面；ビットコインが魅力を増す

スペインの最近の緊急住宅令は、不動産投資家にとっての状況を根本的に変え、ビットコインが不変のルールを持つ資産としてのユニークな利点を浮き彫りにしている。

著者は、ウニベルシダ・デ・ラス・エスペリデス（Universidad de las Hespérides）のMasters in Bitcoinプログラムを指揮しており、土地と不動産は従来、スペインで何世代にもわたって家族の長期的な富の基盤であったと指摘する。その道筋は今や政府の行動によって大幅に制限されている。

この記事は不動産そのものを批判する意図はない。むしろ、スペインが一般家庭が利用できる数少ない長期的な富の構築手段の一つを事実上排除し、代替手段を探さざるを得なくしたことを強調している。

2つの政令、1つのメッセージ

9月29日、スペイン政府は2つの緊急住宅令を制定し、ほぼ即時に発効した。10月2日に予定された議会審議では、両方の措置が否決された（第1令は178票対172票、第2令は184票対166票）。これを受けてサンチェス首相は11月29日に総選挙を実施すると表明した。

政府はこれらの措置を通常の立法手続きではなく、憲法が「異常かつ緊急の必要」のある状況のために留保している緊急政令権限（reales decretos-ley）を用いて制定した。このような政令は即時に発効し、議会は30日以内に確認または廃止する権限を持つ。改革を2つの別々の政令に分割することで、政府はそれぞれを独立して採決できるようにし、1つの論争のある措置が全体を頓挫させることを防いだ。

第1令は2027年までの家賃上限を課す。すでに公定参考価格指数の上限を超えている家賃は一切引き上げることができない。他の物件については、当事者が調整に合意することはできるが、新たな合意がない場合、値上げ幅は2%に制限される。スペインの9月のインフレ率は国立統計研究所によると4.9%であり、不動産所有者は毎年法的に強制された実質所得の減少に直面している。

第2令はさらに踏み込んでいる。賃貸契約の最低期間が満了し、どちらの当事者からも通知がない場合、自動的に5年ごとに更新される（家主が法人の場合は7年）。家主が法的に定められた理由なく契約を解除する場合、入居者に補償しなければならず、その補償額は可能な限り州の家賃参照システムを用いて計算され、最低で居住年数1年あたり1か月分の家賃となる。実質的に、所有者は物件の回収や市場価格での再貸出に対する実質的な支配権を失う。

これらのルールは、既存の契約にも次の更新日から適用される（Proviviendaの要約による）。このため、多くの人が違憲性を争っている。批判派は、これらの措置は異なる条件で締結された私人間の合意を遡及的に変更するものであり、個人の権利を制限する措置については憲法第9条3項で禁止されていると主張する。

議会はその問題を解決しなかった。最初の否決後、閣僚評議会は火曜日に両方の政令を技術的な変更のみで再承認し、議会の常任代表委員会（Diputación Permanente）に送付した。これは本会議が解散された際に機能する縮小された機関である。この機関ではJuntsの投票は必要ない。サンチェス首相は、自動更新に関する第2令は、官報（BOE）への掲載ではなく、この機関による承認を経て発効すると述べた。ある新聞が相談した法学者はこれを法的手続きの限界に近い乱用と評した。

投資家は厳しい規制に適応できる。しかし、コミットメントを行った後にルールが変更されることには対応できない。この点は、すべてのヨーロッパの不動産所有者が慎重に考慮すべきである。

市場は数時間で応えた

不動産所有者は投票を待たなかった。あるスペインのテレビ番組は、約2,900件の賃貸物件が約4時間以内にポータルサイトから削除されたと報じた（EDATV）。マドリードでは、掲載物件が24時間以内に約20%減少し、11,815件から9,398件になったと報告されている（LaBandera）。これらは暫定的で未確認の数字だが、傾向は明白である。

このパターンは以前にも観察されている。同様の実験は一貫して同じ結果を生み出してきた。

• ベルリン、2020年：5年間の家賃凍結が実施された。当時の研究では、規制下のフラット供給が約半減する一方、非規制家賃が上昇した。憲法裁判所は2021年にこの法律を無効とした。
• サンフランシスコ、1994年：Diamond、McQuade、Qianによるスタンフォードの研究では、家賃規制の拡大は既存の入居者の滞在に役立ったが、家主は規制対象の供給を約15%減少させ、市全体の家賃は約5%上昇した。
• カタルーニャ、2024年：ストレス地域での家賃上限は価格上昇を鈍化させたが、バルセロナの賃貸物件は22.2%減少する一方、マドリードでは3.9%増加した（Fedea、idealista経由）。
• スペイン自体、1946年から1985年：強制的なほぼ永久的な賃貸契約延長により、古い家賃が何十年も凍結された。所有者は建物の維持管理をやめ、都市の荒廃を招き、1985年のボイヤー令（Boyer decree）がこの制度を終わらせるまで続いた。

新しい自動更新令は、その論理において、この歴史的なスペインのモデルへの回帰を表している。

本当の問題は家主ではない

スペインの問題は家主の過剰ではなく、住宅不足である。2025年には約24万世帯が新たに形成された一方で、完成した住宅は約9万2千戸にとどまっている。スペイン銀行は2021年から2025年までの累積不足を約75万戸と推計している（Cantabria Económica）。

同じ報告書は障害を指摘している：建築可能な土地の不足、都市開発の遅さ、硬直的な計画制度。同僚の経済学者ダニエル・フェルナンデス・メンデス氏は、土地規制の制限とますます厳しくなる建築基準により、現在の価格でも建設が採算に合わなくなっていると主張している（Hespérides）。

したがって、国家は建設可能なものを制限すると同時に、既存物件からの収益に上限を課している。供給は両方向から圧迫されている。

その負担は、選択肢を持つ既存の所有者ではなく、賃借人にのしかかる。所有者は売却、待機、あるいは物件を空き家のままにしておく（決して退去しない入居者を抱えるリスクを避けるため）ことができる。利用可能なフラットが減少するにつれ、残った物件の家賃は上昇し、より多くの人々が契約や保護のない非公式な取り決めに陥り、グレー経済の周辺に追いやられるだろう。

購入も解決策にはならない。スペイン人が住宅を購入できない理由は、賃貸できない理由と同じである。住宅が少なすぎるのであり、これらの政令はその問題に何も対処していない。一部の家主は売却を余儀なくされるかもしれないが、それが価格に与える影響はわずかだろう。販売は賃貸よりもはるかにゆっくりと調整される。抵当権がフラットの価格を上回る所有者は、まったく売却できない。他の多くは単に待ち、政権交代を望み、アパートを空き家のままにするだろう。結果：さらに多くの人々が賃貸も購入もできなくなる。入居者は損をし、小規模投資家は損をし、住宅不足は変わらない。

いかなる政令も書き換えられない資産

不動産における最大のリスクは市場の変動ではない。それは、あなたの資産を支配するルールが政府によっていつでも変更される可能性があり、資産を移動できないことである。建物は一つの管轄区域に恒久的に固定されている。

ビットコインはあらゆる点で異なる。

• 固定ルール：供給量は2100万BTCに上限があり、17年間変更されていないルールである。ビットコインのインフラ全体は、そのような変更を防ぐように設計されていると言える。いかなる大臣もその収益に上限を課したり、凍結したり、他人の請求権を延長したりすることはできない。
• 真の所有権：自分のウォレットに保持され、支払いを停止できる入居者、住み着く不法占拠者、売却を承認しなければならない裁判所は存在しない。
• 携帯性：一つの国に縛られない。地元のルールが敵対的になっても、貯蓄をそこに留めておく必要はない。
• 小口貯蓄者にも開かれている：不動産の購入には頭金、住宅ローン、公証人、そして何年ものコミットメントが必要である。ビットコインは、誰でも数ユーロずつ、定期的に購入できる。

ほとんどのスペイン人家族にとって、不動産は富のほぼすべてを占める。今週、その富のどれだけが政治に依存しているかが示された。

長期的な見通しは、潜在的なリターンとリスクの両方を示している。2017年のピーク直後に購入した場合、ビットコインの価値は1年以内に約4分の3を失い、その後スペインの住宅を数倍上回るパフォーマンスを示した。

過去の実績は将来のリターンを予測するものではない。ビットコインは非常に変動が大きく、その価値は急落する可能性がある。住宅ラインは価格変動のみを示し、賃貸収入、税金、維持費、購入費用は含まれていない。これは投資助言ではない。

ビットコイン万歳

家族は常に住宅を必要とするため、住宅を購入または賃貸し続けるだろう。変わったのは二番目のフラット、つまり投資としての不動産である。小規模投資家にとって、リスクは現在リターンを上回っており、一般のスペイン人が生涯にわたって富を築く数少ない方法の一つが取り除かれている。

ビットコインは、不動産が常にそうであったように扱われれば、そのギャップを埋めることができる。すなわち、宝くじではなく、長期保有である。その価格は変動が大きく、短期的には急落する可能性がある。保有する人は年単位で考え、市場のタイミングを計ろうとせず定期的に購入し、来年必要になるお金を決して投資してはならない。

不動産はルールが書き換えられる資産を提供する。ビットコインは価格変動性を提供するが、ルールは固定されたままである。今週以降、より多くのスペイン人が、自分たちの貯蓄と共にどちらのリスクを負うかを問いかけるだろう。

議会が何を決めようとも、スペインの不動産所有者は、契約が署名された後に変更されうることを学んだ。その教訓は投票で消えることはない。スペインが知っていた賃貸市場は消え去った。ビットコイン万歳。