美国房地产类股相对标普500指数跌至纪录低点，因利率构成压力

相对标普500指数，美国房地产类股目前处于有记录以来最疲软的水平。两大板块的比率为0.122，地产股在2007年之前积累的所有相对超额收益如今已全部抹去。

然而，这只是相对下跌，而非房价的崩盘。美国整体股票与房地产之间的差距反映了近二十年的分化。

美国房地产类股的楼市泡沫优势是如何消失的

这一纪录低点由Creative Planning的首席市场策略师Charlie Bilello在X上指出。他的计算基于两个总回报指数。

一个是指数iShares美国房地产ETF（IYR），其持仓包括房地产投资信托基金（REITs）和房地产公司。另一个是SPDR标普500 ETF（SPY）。

当比率上升时，房地产板块表现优于大盘。该读数在2007年2月达到约0.46，结束了长期楼市繁荣期的相对强势。

数月后，次贷危机开始显现。

自那峰值以来，该比率已下跌约73%。因此，美国房地产股已回吐了21世纪初房地产繁荣时期的所有相对涨幅。

借贷成本加剧了问题。根据Freddie Mac的周度调查，30年期固定利率均值在10月1日达到7.28%，为2023年11月以来最高水平。

贷款机构的每日数据早已显示，9月下旬抵押贷款利率大幅上升。与此同时，美联储已恢复加息。

高利率对REITs造成双重打击。它们既增加了债务成本，又使得股息派发相对于债券显得吸引力下降。

为什么Schiff预计地产股将继续下跌

Euro Pacific Asset Management的首席经济学家Peter Schiff回应称，该板块仍有很大下跌空间。他表示，房地产行业一直依赖于持续下降的抵押贷款利率和政府支持。

在Schiff看来，这两大有利因素已经开始逆转。他对该行业的描述是：“死了”。

而且它们还将从这里大幅下跌。这个行业已经死了。它靠不断下降的抵押贷款利率和政府补贴生存。现在正因同样的动态逆转而走向死亡。

— Peter Schiff (@PeterSchiff) October 5, 2026

不过，Bilello的比率衡量的只是相对表现。标普500指数由科技股带动的上涨可能将该比率拉低，即便房地产股本身在上涨。

家庭也遵循着类似的路径。目前美国居民财富中创纪录的份额集中在股票，而房屋净值所占比例已经萎缩。

归根结底，利率环境比任何单一指标都重要。随着10年期美债收益率升至5%以上，投资者可以收集可靠的利息收入，同时规避房地产风险。这种权衡可能会持续压制美国房地产类股，直到利率下行。