Cho vay mua nhà của nhà đầu tư Úc giảm 32% trong quý 3 do thay đổi thuế và các đợt tăng lãi suất của RBA gây áp lực

Quy mô sụt giảm của cho vay mua nhà mang lại cho ngân hàng trung ương xác nhận mới rằng năm lần tăng lãi suất trong năm nay đang phát huy tác dụng. Điều đó củng cố lập luận cho việc giữ lãi suất ổn định sau quyết định chia rẽ vào tháng 11, và nó tạo ra một lực cản nhẹ đối với đồng đô la Úc. Lợi suất trái phiếu chính phủ Úc ngắn hạn có thể phản ứng trước bất kỳ dấu hiệu nào cho thấy thị trường nhà đất đang chậm lại nhanh hơn RBA dự kiến. Các ngân hàng có khả năng sẽ thấy tăng trưởng cho vay thế chấp yếu hơn, đặc biệt là cho vay nhà đầu tư, một phân khúc trước đây mang lại lợi nhuận cao. Với lạm phát do năng lượng vẫn là mối quan tâm chính của RBA, giá dầu vẫn là biến số chính để xác định liệu sự yếu kém của thị trường nhà đất một mình có thể giữ lãi suất ổn định hay không.

-

Các cải cách thuế, hạn chế vay vốn và năm lần tăng lãi suất đã đồng thời gây áp lực lên các nhà đầu tư bất động sản Úc, và kết quả là sự sụt giảm mạnh trong vay mượn của chủ nhà.

Tóm tắt:

• Giá trị các khoản vay mua nhà tại Úc giảm 15.5% so với quý trước trong quý 3, so với mức giảm dự kiến 8% và mức giảm 5.2% trong quý 2
• Cho vay nhà đầu tư giảm 32.3%, sau mức giảm 10.2% trong quý 2
• Giá trị cho vay chủ nhà ở giảm 5.3%, sau mức giảm 1.9% trong quý 2
• Ngân sách tháng 5 đã chấm dứt negative gearing cho các căn nhà đã xây dựng được mua sau đêm ngân sách và giảm chiết khấu thuế lãi vốn
• APRA đã hạn chế cho vay với tỷ lệ nợ trên thu nhập cao kể từ tháng 2, và RBA đã tăng lãi suất năm lần trong năm nay lên 4.85%

Tổng giá trị các khoản vay mua nhà mới của Úc giảm 15.5% trong quý tháng 9, gần gấp đôi mức giảm 8% mà các nhà kinh tế dự báo, với cho vay nhà đầu tư bất động sản sụp đổ sau các biện pháp thuế của chính phủ và một loạt các đợt tăng lãi suất của Reserve Bank of Australia trong năm qua.

Cho vay nhà đầu tư là nguyên nhân chính của sự suy giảm, giảm 32.3% so với quý trước, sau mức giảm 10.2% trong quý tháng 6. Giá trị cho vay chủ nhà ở giảm ít hơn, chỉ 5.3%, sau mức giảm 1.9% trước đó. Con số tổng thể đánh dấu một sự tăng tốc đáng kể so với mức giảm 5.2% trong ba tháng trước đó.

Sự khác biệt giữa cho vay nhà đầu tư và chủ nhà ở cho thấy các thay đổi chính sách có tác động đáng kể. Trong ngân sách liên bang tháng 5, chính phủ đã chấm dứt negative gearing đối với nhà đã xây dựng được mua sau đêm ngân sách, chỉ áp dụng cho các bất động sản mới xây, và cũng giới thiệu các hạn chế đối với chiết khấu thuế lãi vốn cho nhà ở hiện hữu. Negative gearing cho phép nhà đầu tư bù đắp lỗ cho thuê bằng thu nhập khác. Chính phủ cho rằng thị trường nhà đất cần được cân bằng lại, vì hầu hết tín dụng nhà đầu tư được hướng vào nhà hiện hữu thay vì xây mới. Các ngân hàng lớn nhanh chóng điều chỉnh cách họ xử lý đơn xin vay của nhà đầu tư, giảm khả năng vay cho nhiều chủ nhà.

Những thay đổi đó được chồng lên trên các yêu cầu cho vay chặt chẽ hơn. Bắt đầu từ tháng 2, Australian Prudential Regulation Authority đã yêu cầu các ngân hàng giới hạn các khoản vay mới ở mức sáu lần hoặc hơn thu nhập của người vay ở mức 20% của cho vay thế chấp mới, được tính riêng cho chủ nhà ở và nhà đầu tư.

Chính sách tiền tệ đã thêm áp lực. RBA đã nâng lãi suất tiền mặt năm lần trong năm nay—vào tháng 2, tháng 3, tháng 5, tháng 9 và tháng 11—đưa lên 4.85%, mức cao nhất kể từ năm 2008, khi phải đối phó với lạm phát do chi phí năng lượng đẩy lên. Cuộc họp tháng 11 đã bị chia rẽ 6-3, và tuyên bố kèm theo đã bỏ qua ngôn ngữ trước đó về các đợt tăng thêm.

Báo cáo Chính sách Tiền tệ tháng 11 của chính RBA đã dự báo trước sự sụt giảm mạnh trong cho vay nhà đầu tư, mô tả việc giảm cam kết cho vay nhà đầu tư là lớn nhất trong bất kỳ chu kỳ tăng lãi suất nào được ghi nhận. Thống đốc Michele Bullock cho biết rằng sự rút lui của nhu cầu nhà đầu tư là điển hình trong thời kỳ suy thoái thị trường nhà đất. Tuy nhiên, mức giảm rõ rệt hơn so với chủ nhà ở cho thấy rằng các thay đổi ngân sách đang phát huy ảnh hưởng.

Dữ liệu củng cố quan điểm rằng thị trường nhà đất đang hạ nhiệt nhanh chóng, điều này có thể ảnh hưởng đến đánh giá của RBA về việc liệu các biện pháp thắt chặt của họ đã đủ hay chưa.